Cómo están transformando los datos las estrategias de riesgo climático para el servicio hipotecario

Así que, TJ, comencemos con cómo están cambiando desastres como huracanes, tornados, terremotos y especialmente incendios. Obtuve algunas estadísticas de la FEMA y mostraron que los tornados son más frecuentes, los huracanes son más fuertes y las temporadas de incendios forestales no solo son más largas, sino que los incendios se calientan más y se propagan más rápido. Entonces, escuchamos mucho sobre cómo estos cambios afectan a las compañías de seguros, pero ¿cómo afecta esto a la hipoteca?

Marvin, es una pregunta interesante. Hablamos de que el seguro es el principal tipo de compañía de seguros del riesgo de accidentes inmobiliarios. Pero lo que hemos visto es un comienzo de una evolución tanto en el proceso de compra, los préstamos en vuelo y los servicios relacionados con el riesgo de desastre, donde los compradores de casa ahora son mucho más conscientes de cómo el riesgo de desastre juega en el valor de una propiedad, ya sea por motivos de reventa, ya sea por riesgo de accidentes o, como usted mencionó, por afectar la asequibilidad o incluso la disponibilidad de la cobertura de seguro. Así que hemos empezado a ver puntos de datos alrededor, herramientas de compra que dicen: “Esta casa está o no en una zona de inundación”. Esta casa está o no sujeta al riesgo de terremoto. Esta casa tiene un riesgo de incendio superior al promedio. Hemos empezado a ver cómo esos tipos de estadísticas se abren camino en manos sabias de los consumidores durante la experiencia de compra.

También hemos visto un proceso tradicional de préstamos en vuelo en el que se encuentra en un escenario en el que un préstamo se está cerrando o se está rescindiendo por el caso de refi o HELOC, donde hay un desastre que afecta y los prestamistas se asustan sobre si los desastres afectaron a su vivienda. Hoy hemos visto una gran cantidad de respuestas. Por lo general, hay requisitos de inspecciones de viviendas, pero hemos visto algunas ofertas más basadas en datos. Le grito a mi amiga Sarah Costa en Veros.

Tienen algo llamado visión de desastre, que establece una especie de valla alrededor del desastre y le da una puntuación de probabilidad de si su propiedad en cuestión está dentro o sin la zona de impacto del desastre, lo que tiene algunos beneficios realmente buenos en cuanto al ahorro de costos por pedidos, inspecciones o incluso tener drones volando. Hemos visto el aumento del uso de drones en otros lugares, y hemos visto parte de esa tecnología y esos artículos van al espacio de servicio, que creo que es en realidad donde el riesgo se ha agrupado más desde la perspectiva de un desastre.

Y son un par de cosas diferentes. En primer lugar, creo que los administradores están adquiriendo conocimientos sobre el hecho de que, y los inversores en particular, las personas que compran los MSR o activos de préstamos enteros están diciendo, es posible que esté comprando un conjunto de préstamos que tienen un riesgo adicional para ellos que no sea el riesgo financiero que estoy modelando. Así que ves a los inversores en marcha, hay estos códigos postales o áreas geolocalizadas a lo largo de las líneas de fallas que están sujetas a tornados o huracanes que tal vez un fondo de MSR sea pesado para esos préstamos solo en base a la actividad de originaciones u otra actividad en el mercado. Por eso, los inversores están adquiriendo conocimientos al respecto y están empezando a fijar el precio de sus préstamos en consecuencia. Otro grito a mi amigo Tom Piercy de Incenter. Tom es un fanático de las operaciones de MSR. Lleva mucho tiempo en el negocio. Está empezando a ver que algunos de esos puntos de datos aparecen en los MSR, donde piden más información sobre la composición de las piscinas desde un punto de vista geográfico. Y sí cree que los inversionistas expertos están empezando a valorar eso, lo que, de nuevo, fluye hacia el servicio, donde los administradores están abordando estos préstamos y pueden tener riesgos adicionales.

Así que hoy vemos, solo con las GSE, Fannie, Freddie y las govies, e incluso no convencionales, hay todo tipo de esquemas de reembolso para desastres. Y lo que estamos descubriendo es que los administradores están luchando por ser eficientes para usar esos dólares de manera efectiva, especialmente a medida que estos riesgos han aumentado. Así que creo que hay un nuevo manual que se forma alrededor de los productos y servicios para los administradores para ayudarles a lidiar con estos desastres y si eso es algo en el seguro para asegurarse de que la cobertura del seguro sea adecuada y apropiada para el valor de la casa y los riesgos planteados hasta el manual para lo que ocurre cuando ocurre un desastre.

Hablamos de este nuevo manual, y parece que los datos son, ya sabes, el núcleo de este nuevo manual, tener buenos datos y poder entender realmente lo que hay en tu cartera. Así que mucha gente piensa en Stewart como una empresa de títulos, lo que tiene sentido. Quiero decir, ciento treinta años en el negocio y contando. Pero también somos una empresa de datos que proporciona millones de registros de datos a prestamistas hipotecarios, administradores y más cada semana. ¿Puede explicar cómo se pueden aprovechar los datos para identificar posibles riesgos dentro de una cartera de administradores hipotecarios? Y luego supongo que la segunda parte de la pregunta es, ¿hay indicadores específicos que los administradores deberían estar atentos más allá de lo que mencionó?

Sí. Esa es una gran pregunta, Marvin. Stewart ha sido adquisitivo últimamente y ha combinado varias de las mejores soluciones de su clase en la industria, incluida la investigación informativa, que es nuestra plataforma CRA y de verificaciones que también tiene un equipo de análisis de datos adjunto que ha hecho algunas cosas realmente maravillosas para los creadores y administradores y les ha ayudado a comprender, su uso de datos y sus perfiles de riesgo de su cartera.También somos excelentes a la hora de identificar las mejores soluciones del mercado y asociarnos, con esas soluciones. Así que, una vez más, asociarnos con Veros, así que en Disaster Vision y otros proveedores del mercado, decir: “¿Qué podemos hacer para combinar los datos que generamos y poseemos en Stewart, con otros datos del mercado con los servicios que tenemos para crear soluciones realmente?” Pero tienes toda la razón, los datos son la punta de la espada. Lo que vemos desde una perspectiva de datos es que los desastres tienden a estar geocodificados, pero hemos visto modelos analíticos que se han vuelto aún más nítidos con la topografía para inundaciones, con comprensión de la topografía y el terreno alrededor de las casas desde una perspectiva de riesgo de incendio. Sabes, vas a estar menos preocupado por una casa junto a un río o una parte más húmeda de los humedales que junto a la hierba seca, junto a un bosque, junto a algo que está generando, quiero decir, infierno, en California, lamentablemente, líneas eléctricas, ¿verdad? Eso parece ser una génesis de algunos de los incendios que hemos visto. Así que, en realidad, la idea de comprender el riesgo de los activos, pero también qué contrariesgos, qué factores compensatorios tiene. Eso entra en el seguro. Por lo tanto, lo que hemos visto en el lado de origen de la casa no ha sido un muy buen proceso para revisar las presentaciones de HOI tanto para la perspectiva de cobertura como para el valor.

Y hay una empresa asociada llamada Yolo con la que estamos trabajando para crear un producto de diligencia debida que adjuntamos a Informative Research y otros lugares en Stewart para poder analizar el contenido de la plataforma de seguros en las originaciones para garantizar que la póliza de seguro cumpla con las directrices del inversor. Ese es el primer consejo de la espada. Es el tipo de medicamento preventivo en el flujo. Creo que eso evita que algunos problemas supongan un riesgo de recompra en otros lugares del proceso de origen.

Pero también, tomando esa misma herramienta y aprovechándola con los administradores y diciendo "administradores", esta es una herramienta que podemos ejecutar sobre su cartera, junto con estos otros puntos de análisis de datos en el activo para determinar el riesgo real. Y la pieza de seguro ha sido un tema difícil en el espacio de servicio, es decir, porque ha habido muchas peleas por el valor del coste de sustitución. Usted ve que las GSE que requieren un valor de costo de reemplazo si el saldo de su préstamo está por encima o por debajo de ese valor de costo de reemplazo. Y, al mismo tiempo, el CFPB dice: “Oye, administradores y administradores secundarios, debes ser muy cuidadoso con el seguro colocado por el prestamista, con la activación de ese seguro muy, muy temprano y asegurarte de que los consumidores comprendan que el seguro colocado por el prestamista solo cubre al inversionista y al préstamo, no al contenido, no a las posesiones, no a nada más. En realidad, solo intentamos volver a poner el hogar en su lugar para preservar el activo.

Y una de las cosas en las que nos hemos centrado en los últimos, probablemente, seis meses, ha sido encontrar una empresa como Yolo que pueda hacer la diligencia debida y luego ponerse de pie o no creerlo, Stewart Title tiene una división de seguros. Tenemos una empresa que escribe siniestros materiales, y seguros especializados, y podemos elaborar una política que cumpla con las directrices de GSE sobre el valor de los costes de sustitución, Vincular el conocimiento que tenemos en el activo y la disciplina en torno al seguro donde los administradores, si tiene una situación en la que su la póliza del consumidor ha caído por debajo del valor del coste de sustitución, En lugar de tirar del disparador y dirigirse directamente al lugar del prestamista, hay este paso provisional de poder ir a un mercado de transportistas que proporcionamos para decir, Hola.

Existe esta otra opción, consumidor mister, consumidor missus, que proporciona un seguro de contenido que protege sus activos. Y esta es una opción para acompañar este otro seguro antes de ir al lugar del prestamista. Eso es lo que hemos visto desde el punto de vista del control de compensación. Pero, una vez más, en su punto, el entorno rico en datos sobre la topografía real, sobre los riesgos reales, los riesgos históricos, pero, ya sabe, es la causalidad frente a la correlación, Marvin.

La rentabilidad pasada no siempre equivale a la actividad futura. Dada la naturaleza de lo que hemos visto en un riesgo de desastre, ha aumentado constantemente tanto en frecuencia como en gravedad. Así que la idea de intentar adelantarse a ella, los controles y los datos es realmente, creo, es realmente hacia donde va el futuro para los administradores.

Sí. Miro atrás hace años. La pregunta del seguro era: ¿está el seguro en el archivo? ¿Tiene seguro en el archivo? Y fue algo así como una idea de después. Fue un trato hecho. Y desde el punto de vista del consumidor también, ahora tiene aseguradoras, que se alejan de áreas clave, aseguradoras que aumentan el costo, etcétera. Stewart Insurance tiene un enfoque de consultoría real que te guía a través de estas cosas.

Llevo años comprando un seguro, y me recuerda que realmente no somos expertos en esto que hacemos una vez al año. Y estoy seguro de que los administradores están lidiando con eso cuando tienen estas conversaciones con los propietarios, por lo que es bastante difícil.

Tienes toda la razón. Y el desafío también, Marvin, es que ahora mismo, en algunos casos, el seguro contratado por el prestamista es más asequible que una póliza de cobertura completa. Porque la cobertura es muy fina y esa ha sido la dinámica que hemos visto. Y eso es un desafío, ¿verdad? Y eso y eso, creo, conduce a posibles problemas normativos. Creo que conduce a posibles demandas, que son realmente mi preocupación desde la perspectiva de un administrador, donde están intentando hacer lo correcto tanto por los inversionistas como por los consumidores en el servicio del préstamo. Y, en última instancia, si se produce un desastre y un consumidor se encuentra sin seguro o sin seguro basado en la colocación de prestamistas, creo que eso conduce a un posible litigio, que es realmente el motivo por el que el enfoque consultivo del Grupo de Seguros Stewart y su incorporación en conjunto con un análisis de cartera de IR realmente tiene sentido para que los administradores vean realmente ese riesgo de una manera y cambien su enfoque con los consumidores.

Interesante. Así que, vale. TJ, son veinticinco, y eso significa que hay algo que debemos hacer. Estamos obligados a hacerlo, y eso es llevar la IA al debate. Así que la IA siempre está en las noticias, todos los días, todo el día. ¿Qué papel desempeña la tecnología como la inteligencia artificial o, como ya sabe, incluso el análisis avanzado en la conversión de los datos sin procesar en información procesable?

Marvin, creo que sigue siendo como mucha IA, hay una gran promesa ahí, y creo que muchos de los casos de uso aún se están eliminando. Así que creo que la IA es capaz de tomar todos los conjuntos de datos producidos por las personas que están generando el gran riesgo de incendio de topografía, todos los factores de riesgo que hemos identificado y que se han vinculado realmente a la pérdida y que pueden crear un perfil de riesgo en una propiedad. Creo que estamos llegando a ese punto con la IA. Creo que el problema está realmente con toda la IA, necesita datos. Debe alimentarse y los modelos deben afilarse. Pero creo que estamos llegando allí. Creo que en algún momento en un futuro no demasiado lejano, podremos ejecutar una herramienta de IA sobre toda una cartera, digamos realmente, aquí es donde deberíamos considerar el riesgo adicional. Y gran parte de ello también está clasificando el factor de riesgo.

Así que hemos visto cómo los modelos de IA comienzan a emerger en huracanes y predictores. No sé de ti, pero cuando era niño, recuerdo haber visto un camino de huracanes. Y ahora vas al canal meteorológico y ves doce líneas onduladas diferentes que representan diferentes modelos. Y la IA se está implementando para comenzar a fusionar esos modelos y crear más precisión. Y creo que veremos lo mismo.

Sin embargo, el nombre del juego de hoy, aún en el manual de tácticas de desastres, está clasificando el riesgo y colocando botas en el suelo o en algún tipo de buena inteligencia. Y eso podría ser cualquier cosa, desde ponerse en contacto con un consumidor hasta volar drones sobre la zona e identificar, la condición de la propiedad hasta tener botas en el suelo que los inspectores realmente miran a la casa. Y te diré que el uso de drones en IA se ha vuelto predominante hasta el punto en que a través de la visión artificial y otras herramientas que tenemos en SVI, podemos identificar la propiedad y detectar cualquier defecto. Eso es algo que implementamos hoy para la recopilación de condiciones de la propiedad, volar un dron, tomar algunas instantáneas, y eso parece que los tejados entraron. Parece que esto ha sucedido. Parece este tipo de daños causados por el agua. Ahora estamos llegando a ese punto donde, finalmente, podremos obviar la necesidad de botas en el suelo.

Pero hoy en día, la mejor práctica sigue siendo poner a los inspectores allí. Pero la idea de algo como Disaster Vision de las agencias con las que nos asociamos en la reventa de ese producto, que le da la oportunidad de, oye, dejarme clasificar mis recursos. Permítame ir a quién necesita la ayuda más rápida y desesperada y tenga esa ayuda, venga temprano, comience ese proceso para el seguro, comience cualquier esfuerzo de ayuda allí. Así que la idea de la IA en este momento es una herramienta facilitadora y predictiva. Pero a largo plazo, puede ser el final.

Históricamente, la respuesta ante desastres ha sido una especie de manta para cubrir el área, desde el punto de vista de los administradores. Pero, quizás más allá de las regiones o códigos postales, ha hablado de topografía y profundización. ¿Cómo es eso?

Sí. Se trata de colocar los datos sobre su cartera, mirar la dirección, ver dónde llega desde una perspectiva geográfica y la topografía y ser nosotros, esto fue algo que vimos en Carolina del Norte y las inundaciones hacia el oeste de mí y desde Charlotte, donde teníamos propiedades donde todo el condado estaba realmente inundado.

Pero lo que tenía eran algunas propiedades de tierra alta que no se vieron afectadas. Así que tenía algunas propiedades de tierra media que podrían haberse visto afectadas solo en función de dónde estaban desde una perspectiva de elevación. Pero debido a los canales y los valles, estaban fuera de peligro. Y luego tenías propiedades masivas que tal vez eran más altas, pero cayeron a lo largo del camino del agua a medida que fluía desde lo alto, elevaciones hasta los valles.

Y realmente, la respuesta podría haberse clasificado en función de esos factores con algunos datos realmente excelentes que ahora poseemos. El desafío de hoy, y realmente lanzamiento este tipo de guntlet a los pies de las GSE y FHA y VA. Hoy en día, la forma en que funcionan las estructuras de reembolso es si hay un desastre en sus propiedades en el código postal y tiene que llevar a cabo ciertas actividades para mitigarlo, se le reembolsan sus costes por eso. Eso es parte de la parte y el paquete de servicio.

Por lo tanto, la estructura de reembolso es una comprobación para el reembolso, y no se basa en que no haya incentivos para gastar en otros productos para dar forma a la respuesta ante desastres hoy en día. Así que vemos menos de eso en el espacio de servicios, y creo que los administradores ansían algo para ser más eficientes, no solo lanzar cuerpos y llamar a los bancos y llegar a los consumidores, sino tener realmente inteligencia procesable a su alrededor. Pero hoy, de nuevo, en el espacio de servicio, eso no es lo que siempre está sucediendo porque la incentivación de a alineada con las directrices del vendedor administrador, alineadas con las directrices del programa, simplemente no están estructuradas de esa manera.

Interesante. Entonces, ¿cómo pueden los servicios de datos, como los servicios de datos que proporcionamos a través de la investigación informativa o a través de nuestra red de socios, ayudar a los administradores a cumplir tanto a nivel federal como con los registros estatales mientras siguen gestionando su exposición al riesgo?

Así que soy un gran fan de ser proactivo con las soluciones. Realmente creo que la punta de la espada para la evaluación de riesgos debería estar en la etapa de diligencia debida y en la etapa de incorporación del préstamo. Debemos tener una imagen completa de lo que viene a casa, y no sé que lo estamos haciendo hoy. Creo que son superposiciones que tenemos hoy y la capacidad de proporcionar esos datos como un conjunto uniforme para ser consumidos y evaluados. Creo que, sabiendo lo que pone en su libro de servicios desde una perspectiva de riesgo, el futuro del servicio a medida que avanzamos hacia una mayor eficiencia va a ser realmente identificar el riesgo antes de que ocurra y ser capaz de planificar en consecuencia. Creo que el conjunto de datos y las piezas de cumplimiento, creo que están todas ahí hoy, Marvin, porque el mundo aún no está construido para las regulaciones y la estructura de cumplimiento no está construida para el mundo en el que estamos ahora y nos dirigimos a donde, ya sabes, solía ser que los desastres eran cisnes negros, y ahora tenemos un rebaño de cisnes negros con el tipo de desastres que tenemos. Saludar a mi amigo Eric Lappin a quien le gusta lanzar referencias musicales. Así que un rebaño de gaviotas, un rebaño de cisnes.

Eso son tres gritos. Eso son tres gritos.

Estoy alcanzando mi máximo para gritar en Stewart en el estudio.

Pero la idea de que la normativa definitivamente hay piezas administrativas. Hoy sé que los datos de desastres para la FHA y VA van directamente a la Casa Blanca, y hay un tipo de equipo de respuesta ante desastres climáticos en torno al que está vinculado a la sucursal ejecutiva que realmente conoce lo que está sucediendo. Pero esas cosas no han llegado a las directrices de servicio del vendedor. No han entrado en la política de la FHA y la VA.

Así que todavía estamos detrás de la bola desde una perspectiva de la realidad, que luego, desafortunadamente, los administradores y subadministradores están vinculados directamente a eso. ¿Correcto? Su acción y su manual están realmente vinculados a sus requisitos, y es difícil para ellos adelantarse a ellos porque si se adelantan a ellos, probablemente no se les reembolse. Por lo tanto, la idea de que tenemos estos conjuntos de datos y elementos que están disponibles y son procesables tendría que estar vinculada al ahorro de costes, debe estar vinculada a hacerlos más eficientes, debe estar vinculada a los gastos en los que pueden incurrir fuera de lo reembolsable. Así que la idea de que podemos ahorrar en dotación de personal, de que podemos clasificar las respuestas y ser eficientes, creo que ahí es donde estamos mirando, Marvin, desde una perspectiva actual. Y el desafío es realmente de, nuestras partes interesadas en la corriente ascendente en el proceso que quizás tienen un poco más de responsabilidad por las reglas para echar un vistazo y decir, ¿qué pueden hacer? Lo ves en sus objetivos. Lo ves en las políticas diciendo, oye.

Estaremos listos para estos elementos, pero aún no hemos visto una acción real al respecto. Es una llamada a la acción para ayudar a los administradores a ser tan eficientes como deseen para consumir estas soluciones y cambiar las estructuras de reembolso.

Bien. Así que le iba a preguntar sobre ser proactivo. Ha investigado mucho en esta área. Tenemos, qué, tres o cuatro soluciones diferentes en Stewart y la red de socios que serían de interés para los administradores. La llamada a la acción es simplemente ir contigo, explorar lo que está disponible y lo que viene para que los administradores puedan planificar su enfoque.

Sí. Por supuesto, Marvin. Creo que la punta de la espada realmente es la solución de seguros tanto en los orígenes como en el análisis de la cartera, y particularmente a medida que surgen renovaciones, y a medida que surgen problemas con respecto a la disponibilidad y cobertura del valor del costo de reemplazo, asociándose con Stewart Insurance Group para poder producir pólizas que son una alternativa al seguro contratado por el prestamista. Creo que son prácticas hoy en día y resuelven un problema que está en el mundo del servicio hoy en día.

Y creo que, honestamente, a medida que empezamos a evolucionar la solución de revisión de la cartera e implementamos más soluciones de datos de investigación informativa con Shannon Santos, podemos absolutamente superponer los datos climáticos y empaquetarlos como una solución de valor añadido. Eso es algo que estamos viendo y, sin duda, estamos deseando conversar con los administradores. He tenido una conversación muy agradable con el subservicio más grande del país hace un par de semanas sobre estos problemas, y sienten el dolor de esto y buscan formas de ser mejores. Una vez más, se les da un poco de puño y buscan algo de alivio. Pero, sin duda, estamos en MBA Servicing en un par de semanas, estaremos allí con todo el equipo para poder hablar de estas cosas y, sin duda, esperamos ponernos al día con todos. Este ha sido un tema, Marvin, que llevamos probablemente dos años dando patadas.

Y me siento un poco gracioso de que el tema ahora es tan pertinente con lo que ocurrió a finales de año y lo que está sucediendo ahora, la parte occidental de nuestro país cuando se produce el incendio en Los Ángeles. Pero, en realidad, ha sido un riesgo, y ahora tenemos rollos de dados malos, y eso y el y está sucediendo. Y es antes del servicio de la NBA donde es tópico. Y creo que hay algunas cosas que podemos hacer o actuar que son procesables y que mejorarán el mundo, y seguimos creando una solución para Stewart.

¿Necesita mejores datos para hacer frente a huracanes más fuertes, inundaciones masivas, tornados devastadores e incendios forestales enfadados? Reúnase con TJ Harrington y el equipo de Stewart en MBA Servicing en el Hyatt Regency Dallas, que estará disponible del 4 al 7 de febrero.