Riesgos y desconocidos detrás de las alternativas de título

Marvin: Bienvenida, TJ. La semana pasada, se presentó en el TMC Rundown como el huésped destacado que hablaba sobre cómo el título y las entidades gubernamentales intentan reducir los costos. Ah, ¿puedes hablar del progreso que ha hecho la industria del título hasta la fecha y quizás qué está reteniendo más ahorros?

Viaje privado: Gracias, Marvin. Creo que todos estamos sintiendo el dolor en el mercado inmobiliario en este momento. La asequibilidad es tan importante como siempre. Las tarifas son altas. La apreciación de los precios sigue subiendo. Creo que todos estamos buscando formas de hacer, para que las transacciones sean menos costosas para los consumidores.

Ves a los GSE mirando alternativas de título y programas de exención. Ve que la FHFA abre la caja para los programas que intentan hacer que tenga más disponibilidad de crédito en general. Tiene a la VA y la FHA mirando sus programas particulares tratando de encontrar maneras de reducir los cargos de garantía u otro seguro lo mejor que puedan.

Creo que todos estamos profundizando para intentar encontrar formas de reducir costes. Es nuestra responsabilidad como industria hacerlo para el consumidor, ya que somos responsables del sueño americano. Eso es lo que hacemos cada día y es muy importante para nosotros. En el mundo del título,

Creo que hemos visto una innovación que ha superado a la inflación. Y la evidencia de eso, hemos visto cómo las primas se reducen en dólares reales, creo, en un 35 o 36 por ciento volviendo a 2018. Lo que ha impulsado esto ha sido el mayor uso de los datos de títulos, la expansión de las plantas, el uso de motores de títulos con datos de crédito. Eso ha impulsado la eficiencia. Hemos visto el auge de eSign y eClosings y eRecordings, lo que ha ayudado con el cierre posterior y la eficiencia en el proceso de depósito en garantía.

Y, en general, eso ha reducido los costes de consumo. Lo que aún estamos atrapados es el hecho de que hay 3300 condados a nivel nacional con cada oficina de registro que tiene su propio sistema, sus propios conjuntos de datos, su propia forma de clasificar documentos. No hay uniformidad en los estándares de datos de la forma en que hay en MISMO.

Por lo tanto, en última instancia estamos normalizando esos datos para que sean procesables, lo cual es costoso y lleva mucho tiempo. Creo que estamos haciendo todo lo posible con eso y los conjuntos de datos están mejorando. Pero, en última instancia, esa balcanización, la fraccionamiento de los datos, hace que sea difícil. También vemos un aumento en el fraude.

Vemos un aumento de las preocupaciones sobre el blanqueo de capitales, cosas que tenemos que implementar en la industria del título para evitar esos riesgos. Así que, en última instancia, estamos innovando lo más rápido posible, superamos a la inflación, pero los riesgos siguen aumentando, por lo que es una de esas cosas en las que estamos haciendo todo lo posible para impulsar la eficiencia. Y seguiremos haciéndolo.

Pero, mientras tanto, va a obtener más uniformidad de datos, obtener un conjunto de datos uniforme, obtener cadena de bloques, cualquier forma que pueda adoptar en el futuro desde un punto de vista de registro, poder usar registros anteriores, creo que es la clave.

Marvin: Entonces habló sobre los riesgos y las incógnitas detrás de algunos de los productos de título alternativo. ¿Adónde aterrizó en eso?

Viaje privado: Cuando hablamos de productos y procesos de título alternativos, hablamos de exenciones y AOL.

Y aprecio el dolor en la vivienda, todos intentan innovar en nuestro espacio, intentar encontrar beneficios para el consumidor, reducir costes y hacer algo diferente donde puedan. Sin embargo, en última instancia, lo que hemos planteado son solo los escenarios y casos de uso que hemos visto que serían adecuados para una exención o un ahorro fino en un AOL.

Esto tiene consecuencias imprevistas. En primer lugar, en el escenario de exención, donde se descuida la crema, el menos arriesgado, los archivos donde tal vez se compró recientemente la casa en los últimos dos a cinco años, lo que termina haciendo es seleccionar negativamente para el resto de la piscina.

Por lo tanto, hoy promediamos el costo de todos nuestros archivos para curar los costos duros y el trabajo que se está haciendo. Y cuando eliminas los archivos menos arriesgados, en última instancia aumentas los costes para todos los demás. Así es como funciona el seguro. Observa que en los grupos de riesgo asignados desde cualquier lugar, desde el seguro de automóvil hasta el seguro contra inundaciones.

Cuando tienes un grupo más amplio, tienes mejores precios para todos. Así que es como un mueble ese vecino. El otro riesgo, específicamente en torno a las exenciones, es que será una decisión basada en datos en algún lugar de la cadena antes de que se realice una búsqueda completa. Y, como resultado de eso, tendrá la disponibilidad de una exención en las áreas con más datos, lo que significa que no está ayudando a los consumidores a los que quiere ayudar. En realidad, la idea detrás de la exención era: ¿podemos bajar y levantar a las personas que necesitan la ayuda? Si confía en las exenciones, en última instancia eso va a los estadounidenses más acaudalados y a mí, no creo que sea ahí donde pretendemos impulsar la ayuda. Para los AOL, realmente, cuando observamos estructuras de tasas en todo el país en una gran mayoría de los estados, tenemos las tasas por categorías de cotización sin cotización centralizadas, como las llamamos, donde tiene sus tasas escalonadas donde es una tarifa fija en un tramo determinado del tamaño del préstamo o del monto de la compra y, en la mayoría de los casos, esas tasas por categorías tienen un precio competitivo y muchos escenarios menos costosos que una carta de opinión de un abogado.

Y cuando elimina el título de la ecuación, es posible que esté introduciendo riesgos o gastos en la ecuación que quizás no haya contado. Florida, por ejemplo, requiere la participación de un abogado para el depósito en garantía de cierre cuando el título no se está redactando. Hablando con abogados del estado de Florida, cobrarían un monto por el cierre que sería incluso más alto que el que sería con el seguro de título. Así que es una de esas cosas en las que creo que hay espacio para la innovación. Lo estamos conduciendo de la manera correcta. Solo tenemos que ser conscientes de las consecuencias no deseadas de hacer un cambio.

Marvin: Hablemos de la persona más importante de toda la transacción, que es el consumidor y, ya sabe, teniendo en cuenta que la mayoría de los consumidores no son expertos en proteger sus derechos de propiedad.

¿Cómo deben protegerse los consumidores a través de los diversos productos disponibles actualmente?

Viaje privado: Marvin, es un gran punto. Hemos visto un aumento en el fraude. Hemos visto un fraude de estacionamiento vacante. Hemos visto el fraude de suplantación de vendedores y usted ve las historias en las noticias de hoy. Ya sabes, parte de nuestro trabajo como profesionales de seguros de título es crear el registro público.

Hay aproximadamente 4 millones y medio de documentos registrados de media al año. Los registros de escrituras son de ingreso. Puede entrar y grabar casi cualquier cosa que haya presentado para grabar. Siempre que cumpla con los requisitos, en última instancia, se pondrá en el registro público. Y no hay un filtro fuerte para proteger al consumidor o al propietario de la vivienda... a cualquier persona del efecto de esos registros públicos. Hay una causa de acción de derecho común llamada calumnia de título y, por lo tanto, solo la existencia de eso significa que eso es algo que sucede. La gente pone cosas de registro, por cualquier motivo, que en última instancia afectan a la capacidad de comprar, vender, hipotecar, cualquiera que sea una propiedad y parte de nuestro papel en la transacción de título, ya sea en el lado de compra o en una refi, nosotros seleccionamos esos registros.

Hacemos un trabajo curativo. Limpiamos los registros a medida que avanzamos para garantizar la facilidad de las transacciones para el futuro. Um, ya sabes, pienso en gran parte del anuncio para ver si su título se bloquea y otras cosas así. En última instancia, no son eficaces. Creo que es más lo que te harán saber, pero no hay mucho que puedan hacer por ti en lo que respecta a los objetivos curativos.

Y, en última instancia, el recurso es una política de título. Y es una de esas cosas en las que es de baja frecuencia porque hacemos un buen trabajo al seleccionar los registros. Históricamente, las afirmaciones han estado entre el 2 y el 4 % porque el título es medicina preventiva. Esas medidas curativas que tomamos en última instancia reducen el riesgo al final y el gasto que tenemos en el mundo del título es ese esfuerzo y esa cura. Así que les diría que la estructura del mundo actual en la forma en que hacemos negocios se centra en el título y es que las transacciones futuras dependen en cierto modo de la existencia de ese proceso de fabricación que sucedió anteriormente para asegurarnos de que se nos sanciona en el futuro. Y, cuando existe riesgo, seguimos innovando como profesionales para evitar esos riesgos. Hay cosas que estamos haciendo en la prevención del fraude. Hay cosas que estamos haciendo en la prevención de cables. Somos un socio importante para cualquier blanqueo de capitales. Creo que hacemos nuestra parte. Por lo tanto, no sé que los otros productos alternativos anticipen ese tipo de soluciones con aspecto futuro.

Creo que están muy centrados en la actualidad y en atacar los costes sin tener en cuenta el futuro.

Marvin: Bueno, ese es un gran detalle adicional, T. J., quiero agradecerles por eso y explicarles el panorama general aquí. Así que, bueno. Gracias por estar en Stewart en el estudio y volveremos a hablar pronto.