El valor del seguro de título: Lo que los prestamistas necesitan saber

Marvin: Hola, TJ, para aquellos que aún no te conocen, solo comparte un poco sobre tu experiencia y cómo surgiste en la industria del título.

T.J.: Claro, Marvin, gracias por tenerme aquí hoy. Encantado de conocer a todo el mundo virtualmente: T. J. Harrington con Stewart Lender Services.

Comencé mi carrera cuando tenía 15 años trabajando en un registro de escrituras en Worcester, Massachusetts. Así que fue uno de mis primeros trabajos y me mordisqueé por el error del título y nunca me he ido en secretariado en veranos durante la universidad en el registro de escrituras. Fui a la facultad de derecho con un enfoque en los bienes raíces.

Llegué al final de la crisis de ejecución hipotecaria. Así que realmente me corté los dientes haciendo el título curativo en el espacio de la ejecución hipotecaria, jubilando casas móviles, bajando a la ventana. Siempre hago bromas sobre Betty Sue en la ventana, pero es una mujer real. Está en uno de los condados de Carolina del Sur, donde tengo mi licencia legal.

Y me di cuenta muy pronto de que me encantaba el título y el trabajo en el negocio, quería crecer y aprender más y terminé en un gran proveedor nacional con sede en Pittsburgh, me mudé a Pittsburgh con mi pobre y encantadora esposa, le estaba dando un paseo por todo el país para hacer este título. Y finalmente aterrizó en Charlotte, trabajando para un banco para Estados Unidos y apoyando la tierra segura.

Y terminó en otras maravillosas operaciones nacionales de títulos con inundación de crédito de tasación con otros productos de seguros, en realidad servicios de prestamistas en general, mi función en Stewart es un poco diferente y que estoy en una función no legal. Stewart ha realizado tantas adquisiciones realmente increíbles en los últimos 5 años.

Y la idea ahora es llevarlos al mercado para tener una combinación de productos que muevan la aguja para nuestros clientes prestamistas y realmente comiencen a liberar el verdadero potencial de todas las adquisiciones. Creo que, como empresas independientes, cada empresa ha sido increíble y lo ha hecho muy bien, pero juntos somos mejores cuando pensamos juntos y alineamos todos nuestros productos e involucramos a nuestros clientes de una manera holística que podemos desbloquear valor.

Marvin: El título está en el centro de atención y mucha gente busca el cambio, pero de muchas maneras diferentes. Hable un poco sobre algunos de los puntos altos que está siguiendo y cómo pueden funcionar o no esas propuestas.

T.J.: Sí. Así que yo, es un gran sego, Marvin. Estamos en un espacio donde estamos, hemos estado preparados para la disrupción durante cierto tiempo y la gente dice: “El título es caro”.

Arcano del título. Y hay algo de verdad. Hay algo así como un negocio nacional de títulos. Somos 3,300 condados a nivel nacional, y está arraigado. Son los condados los que hacen lo que tienen que hacer. Muy pocos Estados ponen sus botas y dicen, aquí están los estándares, lo que tienen que hacer.

Así que tienes algunos problemas dispares. Cada condado es diferente a cada uno. Existe riesgo desde el punto de vista de la búsqueda de títulos, pero también hay algunas mecanizados en torno a la grabación y algunas dificultades para hacer las cosas. Dicho esto, usted tiene los poderes que están considerando el costo para atraer a los consumidores a la vivienda con el aumento en los precios de la vivienda, con el aumento en los tipos de interés, con el aumento en el costo de cumplimiento de la hipoteca, todos son muy sensibles al precio y están intentando decir, ¿qué podemos hacer para morder en los límites?

¿Qué podemos hacer para marcar la diferencia? Y una de las barras altas es el seguro de título. Y hablando desde el lado de los servicios del prestamista, realizamos este ejercicio probablemente hace 10, 15 años, cuando realmente implementamos las tasas centralizadas y ampliamos los cargos de producción y liquidación de paquetes. No hemos tenido necesariamente ese mismo ejercicio en el lado más minorista.

Creo que lo hemos hecho con mucho éxito en el lado de los servicios del prestamista, pero ese es un modelo de cumplimiento muy específico. Así que, ¿qué se habla de nuestras formas de alterar el sector en general? Una de las primeras cosas de las que hablamos ha sido de las cartas de opinión del abogado.

Hay límites e inquietudes sobre lo que ese envoltorio cubre realmente que respalda la carta de opinión del abogado. Existe la posibilidad de que existan problemas de prescripción. Existe la posibilidad de que, en el futuro, el envoltorio que lo rodea se declare un producto de título ilegal escrito en líneas excedentes para aquellos que son expertos en seguros.

Por lo tanto, muchos de los prestamistas del mercado dicen que el riesgo de título es parte de mis representantes y garantizan que yo realizo, a los GSE a la FHA hasta el segundo, el mercado secundario y, en última instancia, los AOL no despegaron porque a pesar del ahorro marginal de costos, la comunidad de préstamos no sintió que los AOL los aseguraran adecuadamente del riesgo de contraparte.

Y esa es la primera cosa, cuando pensamos en lo que hacemos en el título, protegemos al consumidor desde la perspectiva de la política del propietario. Protegemos al prestamista de una pérdida de prioridad o posición Lean. Y hay algunos aspectos técnicos en torno a eso. Entonces, ¿qué podemos hacer para en piel del gato y qué podemos hacer mejor?

Pero creo que también hay algunos errores significativos en cuanto a lo que la gente piensa que es el seguro de título, cómo funciona, y no nos hacemos ningún favor, así que no creo que hayamos explicado correctamente el valor del seguro de título. Veo los comunicados de prensa de ALTA, y hacen un gran trabajo destacando algunos de los casos de uso anecdóticos en los que el seguro de título ha marcado la diferencia y ha sido excelente para los consumidores, ha sido excelente para los prestamistas, pero creo que ese tipo de brillo sobre él.

Las botas reales en el suelo, manos en el camino de tierra. El seguro de título es diferente a cualquier otro seguro existente. Usted lo paga una vez en el momento del cierre. Lo cubre, le cubre a usted durante la vigencia de su propiedad. Y no es la perspectiva. Es de aspecto retrospectivo. La idea es que el seguro de título, la gestión de riesgos y el proceso de prevención de reclamaciones.

Es una onza de prevención que vale una libra de cura. Nuestro objetivo, y va a haber un documento patrocinado por ALTA, donde entre el 90 y el 95 por ciento de la prima se destina a la prevención de pérdidas. Hay mucha prevención de pérdidas y la tasa de reclamaciones que vemos es producto del duro trabajo que ponemos en las redes de consejos de suscripción estado por estado que supervisan los cambios en las leyes que proporcionan evaluaciones de riesgos.

Recibo boletines diarios en mi bandeja de entrada de consejos de suscripción en varios estados que hablan sobre nuevos problemas, elementos concretos que han surgido cambios en las instrucciones de gestión legal para los agentes sobre cómo manejar riesgos concretos. Hay seminarios y formación que se realizan en las auditorías. Y hay monitoreo de cuentas de depósito en garantía a través de Rynoh que hacemos para cada agente con las conciliaciones en el mes.

Hay mucha gestión de riesgos, por no mencionar el coste de producción. Creo que vemos mucho, nos centramos en el lado de la reclamación y decimos por qué las reclamaciones son bajas en relación con la prima, no entendemos que es un producto de prevención de pérdidas. Bromeo sobre ello, que está fabricando con un buen sello de aprobación de limpieza, y es el asegurador quien dice para mis operaciones directas y para mis agentes, apoyo el trabajo que han hecho y los he formado. Los he educado. Me encargo de darles los mejores consejos y prácticas y pongo mis reservas detrás del proceso. Y eso es, creo que algo que necesitamos hablar más sobre el proceso relacionado con el seguro de título.

Marvin: Entonces, para los prestamistas que escuchan esta conversación y toda la complejidad en torno al título, ¿cuál es la conclusión?

¿Qué les diría a los prestamistas que la conclusión está aquí?

T.J.: Sí, esa es una buena pregunta. Hay muchas conversaciones sobre cómo mejorar el título. Todavía hay representantes y warrants en el título que no cambian en este momento. Y desde el punto de vista de la originación, si usted es un gran banco institucional que realiza hipotecas.

Usted tiene responsabilidades con el OCC en cuanto a seguridad y solidez. Si eres un IMB y tienes representantes y warrants para el mercado secundario, y ese es tu negocio, ¿verdad? Una pérdida por recompras podría torperse. Creo que tienes que echar un vistazo a la innovación que está surgiendo, asegurándote de que sigue satisfaciendo tu apetito de riesgo y equilibrando eso con ser competitivo en tarifas para poder ganar acuerdos.

Creo que ahora mismo hay esa tensión dinámica. Y diría que llámeme. Estaré encantado de hablar contigo. Creo que una de las cosas que nos enorgullecemos de Lender y Stewart Lender Services son los socios consultores que dan respuestas correctas, no las respuestas necesariamente que lo llevan a nuestro conjunto de productos. Creo que estamos muy atentos a tener las respuestas correctas para nuestro cliente y darles los bienes y las cosas malas y ayudarles a tomar la decisión correcta.

Es uno de esos momentos de espera. Y hay mucho que sucede fuera del título en general, en el espacio hipotecario, en el espacio de servicios, especialmente hay un, hay mucho que sale de DC debido a las elecciones. Así que es muy firme. Veamos esto, probablemente los próximos seis meses hasta que obtengamos algo de claridad y lo averigüemos, pero vamos a hacerlo juntos.