为第一个新家买单的分步指南

买你的第一名是一个重要时刻，正确的计划可以让它感觉到可以实现。此首次购房者指南分步帮助您了解基本要素——从评估您的财务和设定智能预算到比较贷款、节省首付款、战略性购物和自信地完成交易。如果你一直在想如何买房，或者只是想在买房子时采取明确的步骤，你就在正确的位置。让我们将其分解，这样您就可以清晰地向前推进，并减轻压力。

检查您的财务准备情况

在开始参观房屋之前，请评估您的财务状况。坚实的基础有助于您决定您可以舒适地负担什么以及哪些贷款计划符合您的个人资料。这是任何分步指南的核心部分，为您提供第一个新家，并为旅程的其余部分奠定基调。

绘制现金流图。

列出您每月的带回家的工资并分类费用。将租金、汽车支付、保险、学生贷款和订阅等固定成本与杂货、交通和娱乐等可变成本分开。跟踪您的支出 60 至 90 天，以建立准确的基线并确定要修剪的区域。旨在建立一个有三到六个月生活费用的应急基金；贷款人和财务规划师将此缓冲视为您可以负责任地管理抵押贷款的标志。

计算您的债务收入比 （DTI）。

有两个版本：前端比率，仅包括住房成本，后端比率，包括所有每月债务。贷款人通常专注于后端 DTI。将每月债务支付（信用卡最低额、汽车贷款、学生贷款、个人贷款）相加，然后除以您的每月总收入。许多贷款人的目标是后端DTI达到或低于43%，尽管一些计划允许强大的申请人更高。偿还循环余额可以减少 DTI 并改善您的贷款条款。对于实际策略，探索降低 DTI 的 5 个步骤：5 降低债务收入比的步骤。

查看您的学分。

您的 FICO 评分会影响利率、贷款选择和任何抵押贷款保险。通常，740 及以上的收入最有竞争力的比率；700–739 为强；620–699 适用于许多计划；低于 620 可能会限制选择。通过按时付款、减少信用卡余额（每张卡的利用率保持在 30% 以下，最好低于 10%）、争论错误和在准备抵押贷款时避免新的信用查询来改善您的个人资料。

设定合适的预算

如果你问你能负担得起多少房子，从你的月收入，现有债务，预期首付款和经常性所有权成本开始。你的预算应该支持你现在和以后的生活方式。而不是扩展到贷款人的最大，旨在为储蓄和其他目标留出空间的付款。如果你正在探索如何购买房屋并想要护栏，这是购买房屋最重要的步骤之一。

使用 28/36 指南作为起点：尽量将每月住房成本（本金、利息、财产税、房主保险和 HOA 会费，如适用）保持在月总收入的 28% 附近，并将月总债务保持在 36% 附近。根据您的情况进行调整。如果您的收入不正常，儿童保育成本高，或者您想加速退休储蓄，请考虑住房成本低于28%。有关成本设定的更深入介绍，请参阅我们的文章“如何为购买房屋设定预算”。

额外费用计划

• 财产税（可能每年调整）
• 房主保险和任何必要的洪水或风电保险
• HOA 或公寓费用
• 公用事业（水、电、燃气、垃圾、互联网）
• 维护和维修（有用的经验法则是每年房屋价值的 1%–2%；老房可能需要更多）
• 根据需要进行景观美化、除雪和虫害控制
• 屋顶、窗户和暖通空调系统等大件物品的更换储量

新建筑可以减少前几年的维护和公用事业成本，但为未来的需求预留储备仍然是明智的。

制定前期成本计划。预计会支付首付款、结算费用（通常为购买价格的 2%-5%）、预付项目，如财产税和房主保险，以及搬迁费用。每个发薪日自动转账至专门的家庭基金。考虑高收益储蓄或短期国债，以获得安全和适度回报，并指导部分奖金或退税以加快进度。

比较融资选项

选择合适的贷款可以随着时间的推移为您节省数千美元。了解费率、条款和费用将有助于您控制每月付款和总成本。这就是抵押贷款的预先批准变得无价之宝的地方，以及为什么它在任何一步一步的指南中都具有突出的特点，以提供你的第一个新房子。

常见抵押贷款类型包括：

• 固定利率抵押贷款：您的利率和本金和利息付款在期限内（通常为 15 年或 30 年）保持不变，提供可预测性。
• 可调利率抵押贷款 （ARM）：该速率在初始期间固定（例如，5/6、7/6 或 10/6 ARM），然后定期调整。如果您计划在调整开始之前转移或再融资，这可能会具有成本效益。
• FHA 贷款：提供灵活的信贷标准和较低的首付，抵押贷款保险费通常持续贷款期限，除非再融资。
• VA 贷款：对于符合条件的退伍军人和服务会员，通常不需要首付款，也不需要每月抵押贷款保险。
• USDA 贷款：根据收入和地点要求，在符合条件的农村地区不提供首付款。
• 传统贷款：对信用更强的借款人具有竞争力；一旦您达到足够的股权，私人抵押贷款保险（PMI）就可以取消。

仔细评估费率和费用。即使 0.5% 的利率差异也会有意义地改变您的付款和总利息。比较反映利率加某些费用的年利率 （APR）。提前支付折扣点可能会降低您的房价。如果您计划在家呆足够长的时间，以便每月节省超过前期成本，这可能很有意义。

在搜索的早期获得抵押贷款的预先批准。预先批准可明确您的价格范围，强调购物前需要解决的任何问题，并加强您的报价。准备好提供最近的工资单、W-2s或 1099、纳税申报单、银行和投资报表、大额存款的身份证明和文件。向多个贷款人申请贷款估算，以并排比较利率、积分、贷款人信贷和结算成本。

保存预付款

您的首付款会影响您的贷款选择、利率、每月付款和抵押贷款保险义务。平衡对更大首付的渴望，以及在交割后保持健康现金缓冲的需求。当您学习如何购买房屋时，这种权衡是购买房屋以了解的最重要步骤之一。 

您需要多少首付？

许多首次购房者将传统贷款的利率降低了3%-5%，FHA降低了3.5%，VA或USDA降低了0%。20% 的首付可以消除传统贷款的 PMI 并减少您的付款，但并不总是必要的。确保您仍有资金来支付结算费用，并在转入后维持紧急资金，这样您就不会感到现金不足。

探索帮助选项。

城市、县和州的住房机构，以及某些雇主和非营利组织，为首付和结算成本提供赠款、可免除贷款或低息二级贷款。计划可能需要购房者教育，并设定收入、信贷或购买价格限制。新房建设者有时会向首选贷款人提供激励或结算信贷；将利率和费用与独立报价进行比较，以判断整体价值。

通过重点策略将节省的资金用于自动驾驶：

• 自动向专用账户提供发薪日供款
• 偿还高息债务以释放每月现金流
• 直接从您的家庭基金获得收益（奖金、退税）
• 考虑指定期间的附带收入以增加储蓄
• 在接近目标购买日期时，将资金转移到低风险账户
• 如果收到礼品资金，请遵循贷款人文件规则，并在需要时留出调味时间

找到合适的家

在安排参观或进入模型房屋之前，明确最重要的事情。专注的搜索可帮助您平衡价值、生活方式和长期可负担性——任何分步指南中的关键主题，为您提供第一个新家。

区分需求

需求可能包括通勤时间、学区、卧室数量、无障碍设施或地块大小。想要的是高级装饰、奖励客房或超大码。对于新建筑，审查建筑商的声誉，包括功能与升级，保修范围和能源效率评级，可以降低公用事业成本。

选择合适的社区

使用最近的销售数据、价格趋势、上市天数和库存水平研究社区和当地价值。在一天中的不同时间访问，以测量交通、噪音和活动。检查可能影响未来价值的新发展的当地计划。按地址估算财产税和保险，以优化您的付款预测。有关如何评估区域的更深入的了解，请参阅选择邻居时的 4 大考虑因素。

利用在线工具和专业指导。

上市门户、县评估网站和学校评级工具提供了有用的背景，而知识渊博的房地产经纪人增加了超本地洞察力、谈判策略和合同专业知识。如果您正在寻求新的构建，请参观模型住宅，确认时间表和阶段发布，查看 HOA 规则，并了解哪些升级能带来真正的价值。与您的贷款人保持联系，随着搜索的演变，保持您对抵押贷款的预先批准。

如果您认为您需要更多帮助，请考虑聘请房地产经纪人或房地产经纪人。要查看在招聘前要问他们的问题类型，请参阅面试房地产经纪人候选人。

提出报价并自信地结束

当您找到合适的家时，制定符合您的预算和风险承受能力的竞争性报价。了解意外情况、检查和关闭时间表将帮助您顺利地从接受的要约转向所有权，这是购买房屋的重要步骤。

与您的代理合作分析可比的销售和市场状况

典型要约条款包括购买价格、定金存款、融资和评估或有事项、检查时间表、卖方让步和交割日期。在竞争激烈的市场中，您的代理可能会建议灵活安排时间、增加定金或定制应急费用。避免在未了解风险及其对融资的潜在影响的情况下放弃关键保护。

优先检查和评估。 

一般家庭检查可以识别结构、系统和安全方面的问题。对于新施工，在关闭之前，考虑进行预干墙检查和最终检查以捕获物品。您的贷款人将下达估价单，以确认贷款价值。如果估价处于低位，选项包括重新谈判价格、增加首付款，或者通过额外的可比销售提出上诉。

随着成交的临近，与您的贷款人、产权或托管公司和代理人密切合作。 

签署前至少三个工作日，请查看您的交割披露，以确认您的利率、每月付款、交割现金和所有费用。安排最终巡查，以确保商定的维修完成，并且房屋处于预期状态。在结算日，携带有效的 ID 和电汇资金，或按照结算代理的指示提供银行本票。签署文件并支付资金后，您将收到钥匙。

交易完成后，您的下一个财务里程碑是学习如何作为首次房主建立房屋净值。

融合在一起

如果你一直在研究如何购买房屋，这个路线图简化了过程，让你专注于重要的事情。下面是一个快速回顾，您可以在前进时参考：

常见问题解答

我的收入中有多少应该用于抵押贷款？ 一个共同的基准是将住房成本保持在月总收入的28%左右，总债务保持在36%或以下。根据您的其他财务目标和收入稳定性进行调整。有关使您的付款与您的预算保持一致的指导，请参阅如何设置购买房屋的预算。

我需要什么信用评分才能买房？ 许多传统贷款机构寻找 620 个或更高，FHA 可能会接受分数较低的额外要求。分数越高，通常就有资格获得更好的费率和更低的总体成本。专注于按时付款并减少信用卡余额，以改善您的个人资料。

我应该为维护预算多少？ 每年计划家庭价值的 1%-2%，对于老房子或复杂系统，计划更多。新建筑的初步维护可能较低，但为未来的更换和长期维护预留了资金。

我可以在很少或没有预付款的情况下购买吗？ 是。VA 和 USDA 贷款可以使符合条件的借款人和地点减少 0%，而一些传统和 FHA 选项的起步价下降 3%-3.5%。考虑抵押贷款保险的成本，并确保您在交割后保持现金缓冲。

我是否应该支付积分以降低房价？ 如果每月的节省额超过您预计的贷款保留时间内的前期成本，支付积分可能是有价值的。计算盈亏平衡期并比较贷款人报价，包括利率、积分和信贷。

通常的成交成本是多少？ 交割成本通常为购买价格的 2% 至 5%。包括贷款人费用、产权服务、记录费、托管和预付费，如税收和保险。仔细查看您的贷款估算和交割披露，以了解每个行项目。

新建筑是第一个家的好选择吗？ 它可能是，特别是如果您重视保修，能源效率和较低的初始维护。将包括地块溢价、升级定价、HOA 会费和建筑商激励在内的总成本与类似的转售房屋进行比较，并考虑建筑商的声誉。

您的下一步行动

无论您是刚刚开始研究如何购买房屋，还是准备申请抵押贷款的预先批准，请记住，当您遵循明确的计划时，这个过程是可以管理的。使用此分步指南提供您的第一个新家作为您的蓝图，随着您的进展重新查看上面的检查清单，并依靠经验丰富的专业人员提供指导。经过深思熟虑的准备和合适的团队，你可以从浏览列表转向自信地拿着钥匙。

探索更多指南和提示

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