Preguntas frecuentes de FinCEN sobre la nueva norma contra el blanqueo de capitales

La Financial Crimes Enforcement Network (FinCEN) es una oficina de la  Departamento del Tesoro responsable de hacer cumplir las regulaciones financieras, incluida la Ley de Secreto Bancario (BSA) y otras funciones reguladoras. La FinCEN trabaja para combatir el blanqueo de capitales, el fraude y otras actividades financieras ilícitas mediante la recopilación y el análisis de datos financieros.

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A partir del 1 de marzo de 2026, la FinCEN requerirá que se informe de todas las transferencias residenciales de bienes inmuebles a una entidad legal o fideicomiso que no estén financiados. Es importante tener en cuenta que “inmuebles residenciales” se extienden más allá de las casas tradicionales unifamiliares, y “no financiadas” incluye más que solo transacciones en efectivo.

Los informes requeridos por la FinCEN deben ingresarse, cargarse y enviarse a la FinCEN a más tardar el último día del mes siguiente al mes en que se produjo la fecha de cierre, o 30 días calendario después de la fecha de cierre, lo que ocurra más tarde.

Aspectos destacados clave de la regla:

✔ El objetivo es prevenir el blanqueo de capitales, los delitos financieros y otras actividades ilícitas
✔ Se aplica en todo el país, en TODOS los condados de los Estados Unidos (ningún condado está exento)
✔ Objetivo de transferencias no financiadas (más allá de solo transacciones en efectivo)
✔ Presenta nuevos requisitos de cumplimiento, incluidos informes y mantenimiento de registros.
✔ El incumplimiento puede dar lugar a sanciones y acciones legales

¿Aún estás al día? Echa un vistazo:
¿Qué es la FinCEN y la nueva norma contra el blanqueo de capitales?

Las órdenes de focalización geográfica (GTO) de FinCEN han estado en vigor desde 2016 como medidas temporales específicas de ubicación que requieren que las empresas de títulos informen de ciertas transacciones inmobiliarias en áreas de alto riesgo. Con el tiempo, estos pedidos se han ampliado, cubriendo más ubicaciones y perfeccionando los criterios de notificación.

La nueva norma contra el blanqueo de capitales (AML), vigente a partir de 1 de marzo de 2026, no es una extensión de los GTO, es una regulación permanente a nivel nacional . A diferencia de los GTO, que se centran en regiones geográficas específicas, la norma AML requiere informar de todas las transferencias residenciales de bienes raíces a una entidad legal o fideicomiso no financiado, en todos los condados de los Estados Unidos y para cualquier monto en dólares transferido, incluidas las transferencias de regalos de $0.

Este cambio significa requisitos de informes más amplios, definiciones ampliadas de transacciones cubiertas y un mayor impacto en las empresas.

Para un desglose rápido, observe:
¿En qué se diferencia la norma contra el blanqueo de capitales de la FinCEN de los pedidos de focalización geográfica?

La nueva regla contra el blanqueo de capitales tendrá el mayor impacto en las compañías de seguros de títulos y agentes de títulos, incluidos los agentes de liquidación, ya que serán los principales responsables de informar las transacciones aplicables. Los profesionales de bienes raíces también tendrán que comprender la regla AML para ayudar a responder las preguntas de los clientes y navegar por los posibles requisitos de informes. Además, las entidades legales y los fideicomisos involucrados en transferencias inmobiliarias también deberán comprender la regla AML, ya que pueden estar sujetos a nuevas obligaciones de presentación de informes y cumplimiento.

Con estos cambios, se requerirán actualizaciones sustanciales de formación y procesos para garantizar el cumplimiento y evitar posibles sanciones.

La definición de FinCEN de “propiedad inmobiliaria residencial” va más allá de la casa unifamiliar tradicional. Según la norma FinCEN AML, incluye:

• De una a cuatro residencias familiares
• Tierras vacías destinadas al futuro desarrollo familiar de uno a cuatro
• Unidades en edificios diseñados para una o cuatro personas en familia (p. ej., condominios o apartamentos)
• Acciones en una corporación de vivienda cooperativa (cooperativas)

Para un desglose rápido, observe:
¿Qué se considera una transferencia residencial de bienes inmuebles?

FinCEN define a una entidad legal del beneficiario como cualquier persona que no sea un fideicomiso del beneficiario o una persona. Esto incluye lo siguiente, ya sea nacional o extranjero:

• Corporaciones
• Asociaciones
• Patrimonios
• Asociaciones
• Sociedades de responsabilidad limitada (LLC)

Las excepciones a los tipos de entidades jurídicas del beneficiario que entran dentro del requisito de presentación de información incluyen:

• Empresas públicas (emisores de informes de valores)
• Autoridades gubernamentales
• Bancos y cooperativas de crédito
• Empresas de servicios monetarios
• Intermediarios y servicios públicos del mercado financiero
• Compañías de seguros
• Productores de seguros con licencia estatal
• Entidades registradas en la Ley de Intercambio de Mercancías
• Servicios públicos
• Servicios públicos del mercado financiero
• Empresas de inversión registradas
• Filiales de entidades exentas

Para un desglose rápido, observe:
¿Qué se considera una entidad legal o un fideicomiso?

Según la FinCEN, un fideicomiso de comprador/cesionario es un acuerdo legal en el que una concedente coloca activos bajo el control de un fideicomisario en beneficio de otros, o para un propósito específico. En virtud de esta regla, un fideicomiso se considera un fideicomiso de cesionario incluso si la propiedad está titulada a nombre del fideicomisario en lugar del propio fideicomiso.

Las excepciones a los requisitos de notificación de fideicomisos incluyen:

• Fideicomiso de planificación patrimonial en el que la transferencia es realizada por una persona, ya sea sola o con el cónyuge de la persona, a un fideicomiso del cual esa persona, el cónyuge de esa persona o ambos son el fideicomitente(s) o otorgante(s) y en el que la transferencia no implica ninguna contraprestación
• Emisores de informes de valores que actúan como fideicomisarios
• Fideicomisos legales (tratados como entidades cedentes en su lugar)
• Filiales de fideicomisos exentos

Para un desglose rápido, observe:
¿Qué se considera una entidad legal o un fideicomiso?

Según la FinCEN, una transferencia no financiada es cualquier transferencia que:

• No implica un préstamo o línea de crédito garantizado por la propiedad, o

• Implica financiamiento no proporcionado por una institución financiera sujeta a la Ley de Secreto Bancario (BSA, por sus siglas en inglés) y sus requisitos del programa contra el blanqueo de capitales y sus obligaciones de Informe de Actividad Sospechosa (SAR, por sus siglas en inglés).

Esto incluye:

• Compras en efectivo
• Ninguna o ninguna consideración, incluidos los regalos
• Retrasos de vendedores, préstamos a múltiples beneficiarios, prestamistas privados, prestamistas de dinero en efectivo, transacciones de cuentas IRA en las que el prestamista no está regulado por la BSA/AML/SAR.

En resumen: Si no hay préstamo, o el prestamista no está regulado por las normas AML, no está financiado.

Para un desglose rápido, observe:
¿Qué se considera una transferencia no financiada?

En virtud de la norma AML, ciertas transacciones deben notificarse a FinCEN. Para las transacciones que califican, el informe debe incluir:

• La persona que informa (normalmente el agente de liquidación de títulos, la compañía de seguros o el agente de títulos)
• La entidad jurídica o fideicomiso receptor de la propiedad y todos los beneficiarios efectivos de la entidad con un 25% o más de participación en la propiedad
• Fideicomiso del beneficiario que recibe la propiedad de la propiedad e información relacionada con los beneficiarios de dicho fideicomiso
• Cualquier persona que firme en nombre del beneficiario durante la transferencia
• El transferidor (normalmente el vendedor)
• Los bienes inmuebles residenciales que se transfieren
• Detalles sobre la transacción en sí, incluida la contraprestación total que se está pagando y cierta fuente bancaria y detalles de pago

Para un desglose rápido, observe:
¿Qué son los requisitos de notificación de normas contra el blanqueo de capitales de FinCEN?

Los informes deben cargarse y archivarse en el sistema de archivo BSA en un plazo de 30 a 60 días después del cierre. Una persona que informa debe presentar un informe de bienes raíces antes de la última de estas dos fechas:

• El último día del mes posterior al mes en el que se produjo la fecha del cierre, o
• Treinta días calendario después de la fecha de cierre

De acuerdo con la norma FinCEN AML, si usted es la persona que informa, puede confiar en la información proporcionada por otros con el fin de informar información o para tomar una determinación necesaria para cumplir con la norma AML, siempre que no tenga motivos para dudar de su exactitud. Sin embargo, al informar de la propiedad beneficiaria, esa información:

• Debe proceder directamente del beneficiario o de su representante
• Debe estar certificado por escrito

Confíe, pero verifique.

FinCEN ha creado una “Cascada de informes”. Esta es una lista clasificada de quién podría ser responsable de informar una transacción. Comience en la parte superior, con la persona o empresa de mayor rango involucrada en la transacción, y baje por la lista hasta que una persona o empresa aplique:

1. La persona/empresa que figura como agente de cierre o liquidación en el estado de cuenta de cierre o liquidación
2. La persona/empresa que prepara la declaración de cierre o liquidación
3. La persona/empresa que envía los documentos de transferencia para su registro
4. La persona/empresa que suscribe la póliza de seguro de título de propietario
5. La persona/empresa que desembolsa la mayor cantidad de fondos
6. La persona/empresa que proporciona una evaluación del estado del cargo
7. La persona/empresa que prepara la escritura o, si no hay ninguna escritura implicada, cualquier otro instrumento legal que transfiera la propiedad (en cooperativas, la persona que prepara el certificado de acciones)

Solo una parte es responsable: la persona o empresa de mayor rango en esta lista.

Para un desglose rápido, observe:
¿Quién es responsable de informar?

Según la norma FinCEN AML, un Acuerdo de designación permite a una parte en la cascada de notificación delegar responsabilidades de notificación a otra parte dentro de la misma cascada. Los acuerdos de designación son los siguientes:

• Se requiere un acuerdo de designación por escrito para cada transacción.
• Este acuerdo transfiere la responsabilidad de cumplimiento para su presentación.
• Solo se puede celebrar un acuerdo de designación con respecto a otra persona en la cascada de notificación.
• Los contratistas externos pueden seguir utilizándose para presentar e informar en nombre de alguien, pero no hay transferencia de responsabilidad.

Aparte de las excepciones a entidades y fideicomisos transferidos, existen otras excepciones estándar a la regla AML. Las transacciones en las siguientes categorías están exentas de notificación:

• Transferencia relacionada con una servidumbre
• Transferencia resultante de la muerte (por testamento, fideicomiso, contrato u operación legal)
• Transferencia relacionada con el divorcio
• Transferencia a una sucesión de quiebra
• Transferencia supervisada por un tribunal en los EE. UU.
• Transferencia sin contraprestación cuando se realiza a un fideicomiso que califica, es decir, cuando una persona, ya sea sola o con el cónyuge de la persona, se transfiere a un fideicomiso del cual esa persona, el cónyuge de esa persona o ambos son el/los fideicomitente(s) o otorgante(s)
• Transferencia a un intermediario cualificado en un intercambio de 1031
• Transferencia para la que no hay persona informante

Para un desglose rápido, observe:
¿Cuáles son las excepciones a la norma contra el blanqueo de capitales de la FinCEN?

Sanción civil:

• Multas de entre 1,394 y 108,489 USD por cada infracción
• Multas por infracciones negligentes: no más de 1,430 USD por infracción
• Multas por un patrón de actividad negligente: sanción monetaria adicional de hasta USD111,308
• Multas por infracciones intencionadas: no más de la cantidad que sea mayor entre la cantidad involucrada en la transacción (no debe exceder los 286,184 USD) o USD71,545
• Cada día que continúa una infracción = una infracción independiente
• No presentar o presentar información falsa/incompleta es una infracción
• Además, el Secretario del Tesoro puede iniciar una acción civil para prohibir la infracción

Sanción penal:

• Hasta 250,000 USD en multas y/o 5 años de prisión por incumplimiento doloso

Para obtener más información, visite:

Sanciones | FinCEN.gov

Para un desglose rápido, observe:
¿Cuáles son las sanciones por no cumplir con la regla?

Si varias entidades jurídicas o fideicomisos están recibiendo intereses de propiedad, cada uno debe evaluarse individualmente. Los requisitos de notificación se aplican a cada beneficiario cualificado en virtud de la norma.

Sí. FinCEN tiene la autoridad para auditar y solicitar registros para garantizar el cumplimiento. Se espera que las personas que informan mantengan registros y documenten la confianza razonable durante al menos cinco años.

Abra este diagrama de flujo imprimible para determinar si una transacción es notificable bajo la regla FinCEN AML.

Sí, pueden serlo. Aunque la Norma de AML de la FinCEN se aplica a “inmuebles residenciales”, la definición de bienes raíces residenciales es más que la definición de residencia familiar tradicional de 1 o 4 familias que se aplica en virtud de los requisitos existentes de presentación de informes de la FinCEN GTO. Específicamente, las siguientes transacciones de tipo comercial incluirían propiedades que se consideran “propiedades inmobiliarias residenciales” a los fines de informar en virtud de la nueva Norma FinCEN AML:

1. Terrenos vacíos sobre los que el comprador pretende construir estructura(s) diseñadas para 1-4 ocupaciones familiares;

2. Propiedades multifamiliares diseñadas para una o 4 personas y que no contengan más de 4 unidades;

3. Constructores que compran lotes o subdividen lotes con la intención de construir estructuras diseñadas para 1-4 familias; y

4. Propiedades multiusos como apartamentos sobre un centro comercial, siempre y cuando dichos apartamentos estén diseñados para una o 4 familias y no haya más de 4 unidades.