Rủi ro và ẩn số đằng sau các lựa chọn thay thế tiêu đề

Marvin: Chào mừng TJ. Bạn đã được giới thiệu vào tuần trước trên TMC Rundown như thực sự là khách mời đặc trưng nói về cách tiêu đề và các tổ chức chính phủ đang cố gắng giảm chi phí. Uh, bạn có thể nói về tiến độ mà ngành bảo hiểm quyền sở hữu đã đạt được cho đến nay và những gì đang giữ lại khoản tiết kiệm thêm không?

TJ: Cảm ơn Marvin. Tôi nghĩ rằng tất cả chúng ta đang cảm thấy nỗi đau trong thị trường bất động sản ngay bây giờ. Khả năng chi trả là một mối quan tâm lớn như nó từng có. Tỷ lệ cao. Sự tăng giá tiếp tục được thúc đẩy. Tôi nghĩ rằng tất cả chúng ta đang tìm cách để thực hiện, để làm cho các giao dịch ít tốn kém hơn cho người tiêu dùng.

Bạn thấy các GSE đang xem xét các lựa chọn thay thế quyền sở hữu và chương trình miễn trừ. Bạn thấy FHFA mở hộp cho các chương trình đang cố gắng làm cho nó có sẵn tín dụng tổng thể hơn. Bạn có VA và FHA xem xét các chương trình cụ thể của họ để tìm cách giảm phí bảo lãnh hoặc bảo hiểm khác một cách tốt nhất có thể.

Tôi nghĩ rằng tất cả chúng ta đều đang đào sâu để cố gắng tìm cách giảm chi phí. Đó là trách nhiệm của chúng tôi với tư cách là một ngành công nghiệp để làm điều đó cho người tiêu dùng trong đó chúng tôi chịu trách nhiệm cho giấc mơ Mỹ. Đó là những gì chúng tôi làm mỗi ngày và nó rất quan trọng đối với chúng tôi. Trong thế giới tiêu đề,

Tôi nghĩ chúng ta đã thấy sự đổi mới vượt qua lạm phát. Và bằng chứng về điều đó, chúng tôi đã thấy phí bảo hiểm giảm bằng đô la thực, tôi nghĩ, trong 35 hoặc 36 phần trăm quay trở lại 2018. Điều gì đã thúc đẩy đó là việc sử dụng nhiều dữ liệu tiêu đề, mở rộng nhà máy, sử dụng các công cụ tiêu đề với dữ liệu tín dụng. Điều đó đã thúc đẩy hiệu quả. Chúng ta đã chứng kiến sự gia tăng của eSign, eClosings và eRecordings, hỗ trợ quá trình ký quỹ hiệu quả.

Và nói chung điều đó đã khiến chi phí tiêu dùng giảm. Những gì chúng tôi vẫn bị mắc kẹt với thực tế là có 3300 quận trên toàn quốc với mỗi văn phòng của máy ghi âm có hệ thống riêng, bộ dữ liệu riêng của họ, cách phân loại tài liệu riêng của họ. Không có sự thống nhất trong các tiêu chuẩn dữ liệu giống như trong MISMO.

Vì vậy, cuối cùng, chúng tôi đang chuẩn hóa dữ liệu đó để làm cho nó có thể hành động, điều này rất tốn kém và mất thời gian. Tôi nghĩ rằng chúng tôi đang làm hết sức mình với điều đó và các bộ dữ liệu đang trở nên tốt hơn. Nhưng, cuối cùng, balkanization, phân đoạn dữ liệu làm cho nó khó khăn. Chúng tôi cũng thấy sự gia tăng của gian lận.

Chúng tôi thấy sự gia tăng các mối lo ngại về hoạt động rửa tiền - những điều mà chúng tôi phải thực hiện trong ngành bảo hiểm quyền sở hữu để ngăn chặn những rủi ro đó. Cuối cùng, bạn biết đấy, chúng ta đang đổi mới nhanh nhất có thể, chúng ta đang đánh bại lạm phát, nhưng rủi ro vẫn tiếp tục tăng và đó là một trong những điều mà chúng ta đang cố gắng hết sức để thúc đẩy hiệu quả. Và chúng tôi sẽ tiếp tục làm như vậy.

Nhưng, trong khi chờ đợi, nó sẽ trở nên đồng nhất dữ liệu hơn, nhận được một bộ dữ liệu thống nhất, nhận được blockchain, bất kỳ hình thức nào có thể mất trong tương lai từ quan điểm kỷ lục, có thể sử dụng các hồ sơ trước đó, tôi nghĩ là chìa khóa cho nó.

Marvin: Sau đó, bạn đã nói về những rủi ro và ẩn số đằng sau một số sản phẩm quyền sở hữu thay thế. Anh đã hạ cánh ở đâu?

TJ: Vì vậy, thực sự, khi chúng ta nói về các sản phẩm và quy trình quyền sở hữu thay thế, chúng ta đang nói về miễn trừ và AOL.

Và tôi đánh giá cao nỗi đau trong nhà ở, mọi người đang cố gắng đổi mới trong không gian của chúng tôi, cố gắng tìm kiếm lợi ích cho người tiêu dùng, giảm chi phí và thực sự làm điều gì đó khác biệt khi họ có thể. Tuy nhiên, cuối cùng, những gì chúng tôi đã đưa ra chỉ là các kịch bản và các trường hợp sử dụng mà chúng tôi đã thấy rằng sẽ phù hợp để từ bỏ hoặc tiết kiệm tốt trong AOL.

Có những hậu quả không lường trước được đối với điều đó. Tôi nghĩ rằng chúng tôi đã xem xét đầu tiên, trong kịch bản miễn trừ, nơi bạn loại bỏ kem, ít rủi ro nhất, các tệp có thể gần đây đã được mua nhà trong hai đến năm năm qua, những gì bạn sẽ làm ở đó là lựa chọn bất lợi cho phần còn lại của hồ bơi.

Vì vậy, hôm nay chúng tôi tính trung bình tất cả các tệp của chúng tôi để chữa bệnh cho các chi phí khó khăn và công việc đang được thực hiện. Và khi bạn loại bỏ các tập tin ít rủi ro nhất, cuối cùng bạn sẽ tăng chi phí cho tất cả mọi người khác. Đó là cách bảo hiểm hoạt động. Bạn thấy rằng trong các hồ bơi được phân bổ rủi ro từ bất cứ nơi nào từ bảo hiểm xe hơi đến bảo hiểm lũ lụt.

Khi bạn có một hồ bơi rộng hơn, bạn có giá tốt hơn cho tất cả mọi người. Vì vậy, nó là một người ăn xin mà hàng xóm. Rủi ro khác, đặc biệt là xung quanh việc miễn trừ, đó sẽ là một quyết định dựa trên dữ liệu ở đâu đó trên chuỗi trước khi thực hiện tìm kiếm đầy đủ. Và, do đó, bạn sẽ có sự miễn trừ trong các khu vực giàu dữ liệu nhất - điều đó có nghĩa là bạn không giúp đỡ người tiêu dùng mà bạn muốn giúp đỡ. Thực sự ý tưởng đằng sau việc miễn trừ là, chúng ta có thể tiếp cận và nâng đỡ những người cần giúp đỡ không? Nếu bạn đang dựa vào sự miễn trừ, cuối cùng sẽ đến với những người Mỹ giàu có nhất và tôi, tôi không nghĩ đó là nơi chúng tôi dự định sẽ thúc đẩy sự giúp đỡ. Đối với AOL, bạn biết đấy, khi bạn nhìn vào cấu trúc tỷ lệ trên toàn quốc ở phần lớn các tiểu bang, bạn có tỷ lệ trích dẫn tập trung, như chúng tôi gọi, nơi bạn có tỷ lệ phân cấp của mình, trong đó đó có một khoản phí cố định trong một đợt quy mô khoản vay hoặc số tiền mua nhất định và đối với hầu hết các phần, tỷ lệ xô đó có giá cạnh tranh và nhiều tình huống ít tốn kém hơn so với thư ý kiến của luật sư.

Và khi bạn loại bỏ tiêu đề khỏi phương trình, bạn có thể giới thiệu rủi ro hoặc chi phí cho phương trình mà bạn có thể không tính. Ví dụ, Florida yêu cầu sự tham gia của một luật sư cho ký quỹ khóa sổ khi quyền sở hữu không được viết. Nói chuyện với các luật sư ở tiểu bang Florida, họ sẽ tính một khoản phí khi đóng giao dịch, thậm chí còn cao hơn so với bảo hiểm quyền sở hữu. Vì vậy, đó là một trong những điều mà tôi nghĩ rằng có chỗ cho sự đổi mới. Chúng tôi đang lái nó đúng cách. Chúng ta chỉ cần nhận thức được những hậu quả không mong muốn của việc thay đổi.

Marvin: Vì vậy, hãy nói về người quan trọng nhất trong toàn bộ giao dịch, đó là người tiêu dùng và, bạn biết đấy, hãy nhớ rằng hầu hết người tiêu dùng không phải là chuyên gia trong việc bảo vệ quyền sở hữu của họ.

Người tiêu dùng nên được bảo vệ thông qua các sản phẩm khác nhau hiện có như thế nào?

TJ: Marvin, đó là một điểm tuyệt vời. Chúng tôi đã thấy sự gia tăng của gian lận. Chúng tôi đã thấy một gian lận lô đất trống. Chúng tôi đã thấy gian lận mạo danh người bán và bạn thấy những câu chuyện trong tin tức ngày hôm nay. Bạn biết đấy, một phần công việc của chúng tôi với tư cách là chuyên gia bảo hiểm quyền sở hữu là quản lý hồ sơ công khai.

Có khoảng 4,5 triệu tài liệu được ghi lại trung bình mỗi năm. Những hành vi của người đi bộ vào. Bạn có thể bước vào và ghi lại hầu hết mọi thứ bạn đã trình bày để ghi lại. Miễn là nó đáp ứng các yêu cầu, cuối cùng, nó sẽ được đưa vào hồ sơ công khai. Và thực sự không có một bộ lọc mạnh mẽ để bảo vệ người tiêu dùng hoặc chủ nhà ... bất cứ ai từ ảnh hưởng của những hồ sơ công khai. Có một nguyên nhân thông luật của hành động được gọi là vu khống danh hiệu và vì vậy chỉ sự tồn tại của điều đó có nghĩa rằng đó là một điều xảy ra. Mọi người lưu giữ hồ sơ, vì bất kỳ lý do gì, cuối cùng ảnh hưởng đến khả năng mua, bán, thế chấp, bất kể tài sản nào và vai trò của chúng ta trong giao dịch quyền sở hữu, cho dù đó là bên mua hay bên hoàn trả, chúng ta quản lý các hồ sơ đó.

Chúng tôi làm công việc chữa bệnh. Chúng ta làm sạch hồ sơ khi thực hiện để đảm bảo giao dịch dễ dàng trong tương lai. Ừm, Tôi nghĩ về rất nhiều quảng cáo để xem liệu tiêu đề của họ có khóa hay những thứ tương tự không. Cuối cùng, chúng không hiệu quả. Bạn biết đấy, tôi nghĩ nhiều hơn họ sẽ cho bạn biết, nhưng không có nhiều thứ họ thực sự có thể làm cho bạn theo mục tiêu chữa bệnh.

Và cuối cùng, quyền truy đòi là một chính sách quyền sở hữu. Và, đó là một trong những điều mà tần số thấp vì chúng tôi làm tốt công việc quản lý hồ sơ. Bạn biết đấy, trong lịch sử, các tuyên bố đã được giữa 2 và 4 phần trăm vì tiêu đề là thuốc phòng ngừa. Các bước chữa lành mà chúng tôi thực hiện cuối cùng sẽ giảm rủi ro và chi phí mà chúng tôi có trong thế giới tiêu đề là nỗ lực đó và là sự giám tuyển đó. Vì vậy, tôi sẽ nói với bạn rằng cấu trúc của thế giới ngày nay theo cách chúng ta kinh doanh tập trung vào quyền sở hữu và các giao dịch trong tương lai có phụ thuộc vào sự tồn tại của quy trình sản xuất đã xảy ra trước đó để đảm bảo rằng chúng ta được thánh hóa trong tương lai. Và, khi rủi ro tồn tại, chúng tôi tiếp tục đổi mới như các chuyên gia để ngăn chặn những rủi ro đó. Bạn biết đấy, có những điều chúng tôi đang làm trong phòng chống gian lận. Có những điều chúng tôi đang làm trong phòng chống dây điện. Chúng tôi là một đối tác quan trọng cho bất kỳ hoạt động rửa tiền nào. Bạn biết đấy, tôi nghĩ rằng chúng tôi làm phần việc của chúng tôi. Vì vậy, tôi không biết rằng các sản phẩm thay thế khác dự đoán những loại giải pháp tìm kiếm trong tương lai.

Tôi nghĩ rằng họ rất tập trung vào hiện tại và tấn công chi phí mà không quan tâm đến tương lai.

Marvin: Vâng, đó là chi tiết bổ sung tuyệt vời, T. J. Tôi thực sự muốn cảm ơn bạn vì điều đó và chỉ thực sự loại giải thích cảnh quan tổng thể ở đây. Tuyệt quá. Cảm ơn bạn đã tham gia Stewart trong studio và chúng tôi sẽ sớm nói chuyện lại.