Giá trị của Bảo hiểm Quyền sở hữu: Những điều người cho vay cần biết

Marvin: Xin chào, TJ, đối với những người chưa biết bạn, hãy chia sẻ một chút về nền tảng của bạn và cách bạn vượt qua ngành công nghiệp tiêu đề.

T.J.: Chắc chắn rồi, Marvin, cảm ơn vì đã mời tôi đến đây hôm nay. Rất vui được gặp gỡ mọi người trực tuyến – T. J. Harrington với Stewart Lender Services.

Tôi bắt đầu sự nghiệp của mình khi tôi 15 tuổi làm việc tại một cơ quan đăng ký hành động ở Worcester, Massachusetts. Vì vậy, đó là một trong những công việc đầu tiên của tôi và tôi đã bị cắn bởi lỗi tiêu đề và chưa bao giờ rời đi trong thư ký vào mùa hè trong thời gian học đại học tại sổ đăng ký chứng thư. Tôi học trường luật với sự tập trung vào bất động sản.

Tôi đến vào giai đoạn cuối của cuộc khủng hoảng tịch thu nhà. Vì vậy, thực sự cắt răng của tôi làm chữa bệnh tiêu đề trong không gian tịch biên, nghỉ hưu nhà di động, đi xuống cửa sổ. Tôi luôn nói đùa về Betty Sue ở cửa sổ, nhưng cô ấy là một phụ nữ thực sự. Cô ấy ở một trong những quận ở Nam Carolina nơi tôi có giấy phép hành nghề luật.

Từ rất sớm tôi đã tìm ra rằng tôi yêu thích quyền sở hữu và thích làm việc trong lĩnh vực kinh doanh và muốn phát triển và tìm hiểu thêm và cuối cùng đã kết thúc tại một nhà cung cấp quốc gia lớn có trụ sở tại Pittsburgh, chuyển đến Pittsburgh với người vợ đáng yêu, nghèo của tôi, đã schlepping cô ấy trên khắp đất nước để làm điều này tiêu đề. Cuối cùng, ông đã hạ cánh ở Charlotte, làm việc cho một ngân hàng cho nước Mỹ và hỗ trợ an toàn cho đất đai.

Và kết thúc trong một hoạt động bảo hiểm quyền sở hữu quốc gia tuyệt vời khác với dòng tín dụng thẩm định cùng các sản phẩm bảo hiểm khác, dịch vụ cho vay thực sự nói chung, vai trò của tôi tại Stewart hơi khác một chút và tôi đang ở trong vai trò phi pháp lý. Stewart đã thực hiện rất nhiều vụ mua lại thực sự đáng kinh ngạc trong 5 năm qua.

Và ý tưởng bây giờ là đưa chúng ra thị trường để có sự kết hợp của các sản phẩm mà di chuyển kim cho khách hàng cho vay của chúng tôi và thực sự bắt đầu để mở khóa tiềm năng thực sự của tất cả các vụ mua lại. Tôi nghĩ rằng với tư cách là các công ty độc lập, mỗi công ty đều tuyệt vời và hoạt động rất tốt, nhưng cùng nhau chúng ta sẽ tốt hơn khi chúng ta cùng nhau suy nghĩ và đưa tất cả các sản phẩm của chúng ta vào sự liên kết và thu hút khách hàng của chúng ta một cách toàn diện mà chúng ta có thể mở khóa giá trị.

Marvin: Tiêu đề là trong ánh đèn sân khấu và rất nhiều người đang tìm kiếm sự thay đổi, nhưng theo nhiều cách khác nhau. Vì vậy, nói một chút về một số điểm cao bạn đang theo dõi và làm thế nào những đề xuất đó có thể hoặc không thể hoạt động.

T.J.: Đúng vậy. Tôi, đó là một cuộc gặp gỡ tuyệt vời, Marvin. Chúng tôi đang ở trong một không gian nơi chúng tôi, chúng tôi đã chín muồi cho sự gián đoạn trong một khoảng thời gian và mọi người đang nói, Hey tiêu đề là đắt tiền.

Tiêu đề là arcane. Có một số sự thật với nó. Có một thứ như kinh doanh tiêu đề quốc gia. Chúng tôi là 3.300 quốc gia, và nó đang lên. Đó là những người làm những gì họ phải làm. Rất ít tiểu bang hạ cố xuống và nói, đây là những tiêu chuẩn ở đây, những gì bạn phải làm.

Vì vậy, bạn có một số vấn đề khác nhau. Mỗi quận đều khác biệt so với các quận khác. Có rủi ro cho nó từ một bên tìm kiếm tiêu đề, nhưng cũng có một số âm mưu xung quanh việc ghi âm và một số khó khăn trong việc hoàn thành công việc. Với điều đó, bạn có quyền hạn được xem xét chi phí để đưa người tiêu dùng vào nhà ở với sự gia tăng giá nhà ở, với sự gia tăng lãi suất, với sự gia tăng chi phí hoàn thành cho thế chấp, mọi người rất nhạy cảm về giá và họ đang cố gắng để nói, chúng ta có thể làm gì để nibble ở các cạnh?

Chúng ta có thể làm gì để thực sự tạo ra sự khác biệt? Và, một trong những thanh cao là bảo hiểm quyền sở hữu. Và nói từ phía dịch vụ cho vay, chúng tôi đã trải qua bài tập này khoảng 10, 15 năm trước, khi chúng tôi thực sự đưa ra lãi suất tập trung và phí thanh toán theo gói. Chúng tôi không nhất thiết phải có cùng một bài tập về mặt bán lẻ hơn.

Tôi nghĩ rằng chúng tôi đã thực hiện nó rất thành công ở phía dịch vụ cho vay của nó, nhưng đó là một mô hình thực hiện rất cụ thể. Và những gì đang được nói về cách chúng ta phá vỡ ngành công nghiệp rộng lớn hơn. Vì vậy, một trong những điều đầu tiên mà chúng ta đã nói đến là các lá thư ý kiến của luật sư.

Có những giới hạn và mối quan tâm về những gì mà wrapper thực sự bao gồm mà ủng hộ thư ý kiến luật sư. Có thể có các vấn đề về thời hiệu. Có khả năng là xuống dòng, bao bọc xung quanh nó được tuyên bố là một sản phẩm tiêu đề bất hợp pháp được viết trong dòng thặng dư cho những người hiểu biết về bảo hiểm.

Và vì vậy rất nhiều người cho vay trên thị trường nói rằng rủi ro quyền sở hữu là một phần của đại diện và bảo đảm của tôi rằng tôi thực hiện, đến các GSE đến FHA đến 2, thị trường thứ cấp và cuối cùng là AOL đã không cất cánh vì mặc dù tiết kiệm chi phí cận biên, cộng đồng cho vay không cảm thấy rằng AOLs bảo vệ họ đúng cách khỏi rủi ro đối tác.

Và đó là điều số một, khi chúng ta nghĩ về những gì chúng ta làm trong tiêu đề, chúng ta bảo vệ người tiêu dùng từ góc độ chính sách của chủ sở hữu. Chúng tôi bảo vệ người cho vay khỏi việc mất vị trí ưu tiên hoặc vị trí nạc. Và có một số kỹ thuật xung quanh đó. Vì vậy, thực sự đó là những gì chúng ta có thể làm gì để da mèo và chúng ta có thể làm gì tốt hơn?

Nhưng tôi nghĩ cũng có một số cách hiểu sai đáng kể về cách mọi người nghĩ bảo hiểm quyền sở hữu là gì, cách thức hoạt động và chúng tôi không tự làm bất kỳ ưu đãi nào, vì vậy tôi không nghĩ rằng chúng tôi đã giải thích đúng giá trị của bảo hiểm quyền sở hữu. Tôi thấy các thông cáo báo chí từ ALTA, và họ thực hiện một công việc thực sự tuyệt vời khi nêu ra một số trường hợp sử dụng giai thoại trong đó bảo hiểm quyền sở hữu đã tạo ra sự khác biệt và tuyệt vời cho người tiêu dùng, tuyệt vời cho người cho vay, nhưng tôi nghĩ rằng loại bỏ nó.

Những chiếc ủng thực sự trên mặt đất, tay trong cách tiếp cận bẩn thỉu. Bảo hiểm quyền sở hữu không giống như bất kỳ bảo hiểm nào khác ngoài kia. Bạn trả tiền một lần khi đóng cửa. Nó bao gồm cho, nó bao gồm bạn cho cuộc sống của quyền sở hữu của bạn về tài sản. Và đó không phải là quan điểm nhìn. Đó là retrospective looking. Ý tưởng là bảo hiểm quyền sở hữu, đó là quy trình quản lý rủi ro và phòng ngừa khiếu nại.

Đó là một ounce phòng ngừa có giá trị một pound chữa bệnh. Mục tiêu của chúng tôi, và sẽ có một bài báo được tài trợ bởi ALTA, trong đó 90 đến 95 phần trăm phí bảo hiểm được đưa vào phòng chống mất mát. Có rất nhiều phòng ngừa tổn thất đi vào và tỷ lệ yêu cầu bồi thường mà chúng tôi thấy là một sản phẩm của công việc khó khăn mà chúng tôi đưa vào các mạng lưới của các hội đồng bảo lãnh phát hành trên cơ sở nhà nước theo dõi những thay đổi trong luật cung cấp đánh giá rủi ro.

Tôi nhận được các bản tin hàng ngày trong hộp thư đến của tôi từ các hội đồng bảo lãnh phát hành ở các tiểu bang khác nhau nói về các vấn đề mới, các mục cụ thể đã đưa ra các thay đổi về hướng dẫn quản lý pháp luật cho các đại lý làm thế nào để xử lý các rủi ro cụ thể. Có các cuộc hội thảo và giáo dục được đưa vào kiểm toán. Và có giám sát các tài khoản ký quỹ thông qua Rynoh mà chúng tôi thực hiện cho mỗi đại lý duy nhất với các đối chiếu vào tháng.

Có rất nhiều quản lý rủi ro diễn ra, chưa kể đến chi phí sản xuất. Vì vậy, tôi nghĩ rằng chúng ta thấy rất nhiều, tập trung vào bên yêu cầu bồi thường và nói, tại sao các yêu cầu bồi thường thấp so với phí bảo hiểm, không hiểu rằng đó là một sản phẩm phòng ngừa tổn thất. Tôi nói đùa về điều đó, rằng sản xuất với một con dấu phê duyệt tốt trên đó, và đó là người bảo lãnh nói cho các hoạt động trực tiếp của tôi và cho các đại lý của tôi, tôi đứng bởi công việc mà họ đã làm và tôi đã đào tạo họ. Tôi đã giáo dục họ. Tôi đưa ra lời khuyên và thực hành tốt nhất cho họ và tôi đặt dự trữ của tôi đằng sau quá trình này. Và đó là, tôi nghĩ một cái gì đó mà chúng ta cần phải nói nhiều hơn về quá trình liên quan đến bảo hiểm quyền sở hữu.

Marvin: Vì vậy, đối với những người cho vay đang lắng nghe cuộc trò chuyện này và tất cả sự phức tạp xung quanh tiêu đề, những gì mang lại?

Bạn sẽ nói gì với những người cho vay mang đi là ở đây?

T.J.: Vâng, đó là một câu hỏi hay. Có rất nhiều cuộc trò chuyện về cách làm cho tiêu đề tốt hơn. Vẫn còn những người đại diện và bảo đảm về quyền sở hữu không thay đổi ngay bây giờ. Và vì vậy thực sự từ một quan điểm khởi nguồn, nếu bạn là một ngân hàng thể chế lớn làm thế chấp.

Quý vị có trách nhiệm với OCC về sự an toàn và hợp lý. Nếu bạn là một IMB và bạn có đại diện và bảo đảm cho thị trường thứ cấp, và đó là doanh nghiệp của bạn, phải không? Một tổn thất từ việc mua lại có thể cản trở nó. Tôi nghĩ rằng bạn phải đưa ra một cái nhìn nghiêm túc về sự đổi mới sắp ra mắt, đảm bảo rằng nó vẫn đáp ứng khẩu vị rủi ro của bạn và cân bằng với việc cạnh tranh về phí để bạn có thể giành được giao dịch.

Tôi nghĩ rằng có sự căng thẳng năng động ngay bây giờ. Và, tôi sẽ nói, hãy gọi cho tôi. Tôi rất vui được trò chuyện với bạn. Tôi nghĩ, một trong những điều mà chúng tôi tự hào tại Bên Cho vay và Stewart Lender Services là đối tác tư vấn, những người đưa ra câu trả lời đúng, chứ không nhất thiết là câu trả lời đưa bạn vào bộ sản phẩm của chúng tôi. Tôi nghĩ rằng chúng tôi thực sự chu đáo về việc có câu trả lời đúng cho khách hàng của chúng tôi và cung cấp cho họ hàng hóa và xấu và giúp họ đưa ra quyết định đúng đắn.

Đó là một trong những khoảnh khắc chờ đợi và xem. Và có rất nhiều điều đang diễn ra bên ngoài chỉ tiêu đề nói chung, trong không gian thế chấp, trong không gian dịch vụ, đặc biệt là có một, có rất nhiều điều ra khỏi DC vì cuộc bầu cử. Vì vậy, nó thực sự giữ chặt. Hãy vượt qua điều này, có lẽ là sáu tháng tới hoặc lâu hơn cho đến khi chúng ta có được một số sự rõ ràng và chúng ta sẽ tìm ra nó, nhưng hãy cùng nhau làm điều đó.