Hướng dẫn từng bước để chi trả cho ngôi nhà mới đầu tiên của bạn

Mua nơi đầu tiên của bạn là một thời điểm lớn, và kế hoạch đúng có thể làm cho nó cảm thấy có thể đạt được. Hướng dẫn dành cho người mua nhà lần đầu này sẽ giúp bạn thực hiện những điều cần thiết – từ đánh giá tài chính của bạn và thiết lập ngân sách thông minh đến so sánh các khoản vay, tiết kiệm cho khoản thanh toán xuống, mua sắm một cách chiến lược và tự tin chốt đơn hàng. Nếu bạn đã tự hỏi làm thế nào để mua một ngôi nhà hoặc chỉ đơn giản là muốn có các bước rõ ràng trong việc mua một ngôi nhà, bạn đang ở đúng nơi. Hãy chia nhỏ nó xuống để bạn có thể di chuyển về phía trước với sự rõ ràng và ít căng thẳng.

Kiểm tra sự sẵn sàng tài chính của bạn

Trước khi bạn bắt đầu đi du lịch nhà, kiểm tra tài chính của bạn. Một nền tảng vững chắc giúp bạn quyết định những gì bạn có thể thoải mái đủ khả năng và chương trình cho vay phù hợp với hồ sơ của bạn. Đây là một phần cốt lõi của bất kỳ hướng dẫn từng bước nào để đủ khả năng cho ngôi nhà mới đầu tiên của bạn và thiết lập giai điệu cho phần còn lại của cuộc hành trình của bạn.

Lập bản đồ dòng tiền của bạn.

Liệt kê tiền lương mang về nhà hàng tháng của bạn và phân loại các chi phí. Các chi phí cố định riêng biệt như tiền thuê nhà, thanh toán xe hơi, bảo hiểm, khoản vay sinh viên và đăng ký với các chi phí biến đổi như cửa hàng tạp hóa, vận chuyển và giải trí. Theo dõi chi tiêu của bạn trong 60 đến 90 ngày để xây dựng đường cơ sở chính xác và xác định các khu vực cần cắt. Nhằm mục đích xây dựng một quỹ khẩn cấp với ba đến sáu tháng chi phí sinh hoạt; người cho vay và các nhà hoạch định tài chính xem đệm này như một dấu hiệu bạn có thể quản lý thế chấp một cách có trách nhiệm.

Chỉ số nợ trên thu nhập (DTI)

Có hai phiên bản: tỷ lệ front-end, chỉ bao gồm chi phí nhà ở và tỷ lệ back-end, bao gồm tất cả các khoản nợ hàng tháng. Người cho vay thường tập trung vào DTI phía sau. Cộng các khoản thanh toán nợ hàng tháng (mức tối thiểu của thẻ tín dụng, khoản vay tự động, khoản vay sinh viên, khoản vay cá nhân) và chia cho tổng thu nhập hàng tháng của bạn. Nhiều người cho vay nhắm mục tiêu một DTI back-end ở mức hoặc dưới 43%, mặc dù một số chương trình cho phép cao hơn đối với những người nộp đơn mạnh. Thanh toán số dư quay vòng có thể làm giảm DTI và cải thiện các điều khoản vay của bạn. Đối với các chiến lược thực tế, hãy khám phá 5 bước để giảm DTI của bạn: 5 Các bước để giảm tỷ lệ nợ trên thu nhập của bạn.

Xem lại tín dụng của bạn.

Điểm FICO của bạn ảnh hưởng đến lãi suất, các lựa chọn cho vay và bất kỳ bảo hiểm thế chấp nào. Nói chung, mức giá 740 trở lên có lợi thế cạnh tranh nhất; 700–739 là mạnh; 620–699 có thể có hiệu quả đối với nhiều chương trình; dưới 620 có thể hạn chế các lựa chọn. Cải thiện hồ sơ của bạn bằng cách thanh toán đúng hạn, giảm số dư thẻ tín dụng (giữ mức sử dụng dưới 30% mỗi thẻ, lý tưởng là dưới 10%), tranh luận về lỗi và tránh các yêu cầu tín dụng mới trong khi chuẩn bị thế chấp.

Đặt ngân sách phù hợp

Nếu bạn đang hỏi có bao nhiêu căn nhà bạn có thể đủ khả năng, hãy bắt đầu với thu nhập hàng tháng, nợ hiện tại, khoản thanh toán dự kiến và chi phí sở hữu định kỳ. Ngân sách của bạn nên hỗ trợ lối sống của bạn bây giờ và sau này. Thay vì kéo dài đến mức tối đa của người cho vay, hãy nhắm đến một khoản thanh toán để lại chỗ cho tiết kiệm và các mục tiêu khác. Nếu bạn đang tìm hiểu cách mua nhà và muốn có hàng rào bảo vệ, đây là một trong những bước quan trọng nhất trong việc mua nhà.

Sử dụng hướng dẫn 28/36 làm điểm khởi đầu: Cố gắng giữ chi phí nhà ở hàng tháng (chủ yếu, lãi, thuế bất động sản, bảo hiểm nhà và các khoản phí HOA nếu có) gần 28% tổng thu nhập hàng tháng của bạn và giữ tổng nợ hàng tháng gần 36%. Điều chỉnh dựa trên tình huống của bạn. Nếu thu nhập của bạn bất thường, chi phí chăm sóc trẻ em cao hoặc bạn muốn tăng tốc tiết kiệm hưu trí, hãy xem xét chi phí nhà ở dưới 28%. Để có hướng dẫn sâu hơn về thiết lập chi phí, hãy xem bài viết của chúng tôi, "Cách đặt ngân sách để mua nhà."

Kế hoạch Chi phí Bổ sung

• Thuế bất động sản (có thể điều chỉnh hàng năm)
• Bảo hiểm chủ nhà và bất kỳ bảo hiểm lũ lụt hoặc gió cần thiết nào
• Phí HOA hoặc căn hộ
• Tiện ích (nước, điện, gas, rác, internet)
• Bảo trì và sửa chữa (quy tắc hữu ích là 1% -2% giá trị của ngôi nhà mỗi năm; nhà cũ có thể yêu cầu nhiều hơn)
• Làm vườn, dọn tuyết và kiểm soát dịch hại khi cần thiết
• Dự trữ thay thế cho các mặt hàng có giá trị lớn như mái nhà, cửa sổ và hệ thống HVAC

Xây dựng mới có thể làm giảm chi phí bảo trì và tiện ích trong vài năm đầu tiên, nhưng nó vẫn thông minh để dành dự trữ cho các nhu cầu trong tương lai.

Xây dựng kế hoạch cho chi phí trả trước. Mong đợi một khoản thanh toán xuống, chi phí đóng cửa (thường là 2% 5% giá mua), các khoản trả trước như thuế tài sản và bảo hiểm chủ nhà, và chi phí di chuyển. Tự động chuyển tiền vào một quỹ nhà riêng mỗi ngày trả lương. Hãy xem xét các khoản tiết kiệm năng suất cao hoặc Kho bạc ngắn hạn để đảm bảo an toàn và lợi nhuận khiêm tốn và chỉ đạo một phần tiền thưởng hoặc hoàn thuế để đẩy nhanh tiến độ.

So sánh các lựa chọn tài chính

Chọn đúng khoản vay có thể giúp bạn tiết kiệm hàng ngàn theo thời gian. Hiểu rõ về tỷ lệ, điều khoản và phí sẽ giúp bạn giữ khoản thanh toán hàng tháng và tổng chi phí trong kiểm tra. Đây là nơi mà một sự chấp thuận trước cho một thế chấp trở nên vô giá, và tại sao nó nổi bật trong bất kỳ hướng dẫn từng bước để đủ khả năng cho ngôi nhà mới đầu tiên của bạn.

Các loại thế chấp phổ biến bao gồm:

• Thế chấp lãi suất cố định: Lãi suất và tiền gốc và tiền lãi của bạn giữ nguyên cho kỳ hạn (thường là 15 hoặc 30 năm), cung cấp khả năng dự đoán.
• Các khoản thế chấp có lãi suất điều chỉnh được (ARM): Tỷ lệ được cố định cho một khoảng thời gian ban đầu (ví dụ, 5/6, 7/6, hoặc 10/6 ARM), sau đó điều chỉnh theo định kỳ. Điều này có thể tiết kiệm chi phí nếu bạn có kế hoạch di chuyển hoặc tái cấp vốn trước khi điều chỉnh bắt đầu.
• Khoản vay FHA: Cung cấp các tiêu chuẩn tín dụng linh hoạt và các khoản thanh toán thấp hơn, với phí bảo hiểm thế chấp thường kéo dài trong suốt thời gian vay trừ khi được tái cấp vốn.
• Các khoản vay: Đối với các cựu chiến binh và thành viên dịch vụ đủ điều kiện, thường không yêu cầu thanh toán xuống và không có bảo hiểm thế chấp hàng tháng.
• Khoản vay USDA: Không thanh toán cọc tại các khu vực nông thôn đủ điều kiện, tùy thuộc vào yêu cầu về thu nhập và địa điểm.
• Vay thông thường: Cạnh tranh cho người vay với tín dụng mạnh hơn; bảo hiểm thế chấp tư nhân (PMI) có thể bị hủy bỏ một khi bạn đạt đủ vốn chủ sở hữu.

Đánh giá mức phí và lệ phí một cách cẩn thận. Ngay cả chênh lệch lãi suất 0,5% cũng có thể thay đổi đáng kể khoản thanh toán và tổng tiền lãi của bạn. So sánh tỷ lệ phần trăm hàng năm (APR), phản ánh tỷ lệ lãi suất cộng với các khoản phí nhất định. Trả trước điểm chiết khấu có thể làm giảm giá của quý vị. Điều này có thể có ý nghĩa nếu bạn có kế hoạch ở lại nhà đủ lâu để tiết kiệm hàng tháng lớn hơn chi phí trả trước.

Đảm bảo phê duyệt trước cho khoản thế chấp sớm trong tìm kiếm của bạn. Phê duyệt trước làm rõ phạm vi giá của bạn, nêu bật bất kỳ vấn đề nào cần giải quyết trước khi mua sắm và củng cố ưu đãi của bạn. Sẵn sàng cung cấp cuống phiếu lương gần đây, W-2s hoặc mẫu 1099, tờ khai thuế, báo cáo ngân hàng và đầu tư, giấy tờ tùy thân và tài liệu cho các khoản tiền gửi lớn. Yêu cầu Ước tính khoản vay từ nhiều người cho vay để so sánh lãi suất, điểm, tín dụng cho vay và chi phí đóng cửa cạnh nhau.

Tiết kiệm cho một khoản thanh toán xuống

Khoản thanh toán xuống của bạn ảnh hưởng đến các lựa chọn cho vay, lãi suất, thanh toán hàng tháng và nghĩa vụ bảo hiểm thế chấp của bạn. Cân bằng mong muốn cho một khoản thanh toán xuống lớn hơn với sự cần thiết phải giữ một bộ đệm tiền mặt lành mạnh sau khi đóng cửa. Khi bạn đang học cách mua nhà, sự đánh đổi này là một trong những bước quan trọng nhất trong việc mua nhà để hiểu. 

Bạn cần bao nhiêu downpayment?

Nhiều người mua lần đầu giảm 3% -5% cho các khoản vay thông thường, 3,5% với FHA và 0% với VA hoặc USDA nếu đủ điều kiện. Khoản thanh toán 20% có thể loại bỏ PMI đối với các khoản vay thông thường và giảm khoản thanh toán của bạn, nhưng không phải lúc nào cũng cần thiết. Đảm bảo bạn vẫn có tiền để trang trải chi phí đóng cửa và duy trì quỹ khẩn cấp sau khi chuyển đến để bạn không cảm thấy khó khăn về tiền mặt.

Khám phá các tùy chọn hỗ trợ.

Các cơ quan nhà ở của thành phố, quận và tiểu bang, cũng như một số chủ lao động và tổ chức phi lợi nhuận nhất định, cung cấp các khoản trợ cấp, các khoản vay có thể hoàn lại hoặc các khoản vay thứ cấp lãi suất thấp để thanh toán xuống và chi phí đóng cửa. Các chương trình có thể yêu cầu giáo dục người mua nhà và đặt ra giới hạn về thu nhập, tín dụng hoặc giá mua. Các nhà xây dựng nhà mới đôi khi cung cấp các ưu đãi hoặc đóng tín dụng với người cho vay ưa thích; so sánh tỷ lệ và phí so với các đề nghị độc lập để đánh giá giá trị tổng thể.

Đặt tiền tiết kiệm của bạn vào chế độ lái tự động với các chiến lược tập trung:

• Tự động hóa các khoản đóng góp hàng ngày vào một tài khoản chuyên dụng
• Trả nợ lãi suất cao để giải phóng dòng tiền hàng tháng
• Khoản tiền bất ngờ trực tiếp (tiền thưởng, hoàn thuế) cho quỹ nhà của quý vị
• Xem xét thu nhập phụ trong một khoảng thời gian xác định để tăng tiết kiệm
• Chuyển tiền vào các tài khoản có rủi ro thấp khi bạn đến ngày mua mục tiêu
• Nếu nhận được tiền quà tặng, hãy tuân thủ các quy tắc về tài liệu của bên cho vay và dành thời gian cho việc nêm nếm nếu cần

Tìm đúng ngôi nhà

Làm rõ những gì quan trọng nhất trước khi lên lịch tham quan hoặc bước vào nhà mẫu. Một tìm kiếm tập trung giúp bạn cân bằng giá trị, lối sống, và khả năng chi trả dài hạn - chủ đề chính trong bất kỳ hướng dẫn từng bước để mua ngôi nhà mới đầu tiên của bạn.

Phân biệt nhu cầu và mong muốn

Nhu cầu có thể bao gồm thời gian đi lại, khu học chánh, số phòng ngủ, khả năng tiếp cận hoặc kích thước lô đất. Muốn có thể là kết thúc cao cấp, một phòng thưởng, hoặc một sân quá khổ. Đối với xây dựng mới, hãy xem xét danh tiếng của người xây dựng, bao gồm các tính năng so với nâng cấp, phạm vi bảo hành và xếp hạng hiệu quả năng lượng có thể giảm chi phí tiện ích.

Chọn đúng khu phố

Nghiên cứu các khu phố và các giá trị địa phương bằng cách sử dụng dữ liệu bán hàng gần đây, xu hướng giá, ngày trên thị trường và mức tồn kho. Ghé thăm vào các thời điểm khác nhau trong ngày để đánh giá giao thông, tiếng ồn và hoạt động. Kiểm tra các kế hoạch địa phương cho sự phát triển mới có thể ảnh hưởng đến giá trị trong tương lai. Ước tính thuế tài sản và bảo hiểm theo địa chỉ để tinh chỉnh dự báo thanh toán của bạn. Để có cái nhìn sâu hơn về cách đánh giá một khu vực, hãy xem 4 điều cần cân nhắc khi chọn khu vực lân cận hàng đầu.

Tận dụng các công cụ trực tuyến và hướng dẫn chuyên nghiệp.

Các cổng thông tin danh sách, trang web thẩm định của quận và các công cụ xếp hạng trường học cung cấp bối cảnh hữu ích, trong khi một đại lý bất động sản có kiến thức bổ sung thông tin chi tiết về địa phương, chiến lược đàm phán và chuyên môn về hợp đồng. Nếu bạn đang theo đuổi một bản dựng mới, nhà mô hình du lịch, xác nhận các mốc thời gian và phát hành giai đoạn, xem lại các quy tắc HOA và hiểu những nâng cấp nào mang lại giá trị thực. Giữ liên lạc với người cho vay của bạn để giữ sự chấp thuận trước của bạn cho một thế chấp hiện tại khi tìm kiếm của bạn phát triển.

Nếu bạn nghĩ rằng bạn cần thêm sự giúp đỡ, hãy xem xét việc thuê một đại lý bất động sản hoặc người REALTOR. Để xem loại câu hỏi nào cần hỏi họ trước khi thuê, hãy xem Phỏng vấn Ứng viên Đại lý Bất động sản.

Thực hiện một đề nghị và kết thúc với sự tự tin

Khi bạn tìm được ngôi nhà phù hợp, hãy cấu trúc một đề nghị cạnh tranh phù hợp với khả năng chịu rủi ro và ngân sách của bạn. Hiểu rõ các trường hợp bất ngờ, kiểm tra và thời hạn kết thúc giao dịch sẽ giúp bạn chuyển từ đề nghị được chấp nhận sang quyền sở hữu một cách suôn sẻ – các bước quan trọng trong việc mua nhà.

Làm việc với đại lý của bạn để phân tích các điều kiện bán hàng và thị trường có thể so sánh

Các điều khoản cung cấp điển hình bao gồm giá mua, tiền đặt cọc, các dự phòng về tài chính và thẩm định, khung thời gian kiểm tra, nhượng bộ của người bán và ngày kết thúc. Trong các thị trường cạnh tranh, đại lý của bạn có thể đề xuất linh hoạt về thời gian, khoản tiền đặt cọc lớn hơn hoặc các dự phòng được điều chỉnh. Tránh từ bỏ các biện pháp bảo vệ chính mà không hiểu rõ rủi ro và tác động tiềm ẩn đối với tài chính của bạn.

Ưu tiên kiểm tra và đánh giá. 

Kiểm tra nhà chung có thể xác định các vấn đề về cấu trúc, hệ thống và an toàn. Đối với xây dựng mới, hãy xem xét cả kiểm tra trước vách thạch cao và kiểm tra lần cuối để bắt các mặt hàng trước khi đóng cửa. Bên cho vay của bạn sẽ yêu cầu một thẩm định để xác nhận giá trị cho khoản vay. Nếu thẩm định thấp, các lựa chọn bao gồm thương lượng lại giá, tăng thanh toán xuống của bạn, hoặc hấp dẫn với doanh số tương đương bổ sung.

Khi kết thúc giao dịch, hãy phối hợp chặt chẽ với bên cho vay, quyền sở hữu hoặc công ty ký quỹ và đại lý của bạn. 

Xem lại Báo cáo Hoàn tất Giao dịch của bạn ít nhất ba ngày làm việc trước khi ký để xác nhận lãi suất, thanh toán hàng tháng, tiền mặt để khóa sổ và tất cả các khoản phí. Lên lịch hướng dẫn cuối cùng để đảm bảo việc sửa chữa đã hoàn tất và ngôi nhà đang trong tình trạng dự kiến. Vào ngày kết thúc giao dịch, hãy mang theo giấy tờ tùy thân hợp lệ và số tiền chuyển khoản hợp lệ hoặc cung cấp séc thu ngân theo hướng dẫn của đại lý giao dịch. Sau khi các tài liệu được ký và tiền được giải ngân, bạn sẽ nhận được chìa khóa.

Một khi bạn đóng cửa, cột mốc tài chính tiếp theo của bạn là học cách xây dựng vốn chủ sở hữu nhà như một chủ nhà lần đầu tiên.

Lời bài hát: Putting It All Together

Nếu bạn đã nghiên cứu làm thế nào để mua một ngôi nhà, lộ trình này đơn giản hóa quá trình và giúp bạn tập trung vào những gì quan trọng. Sau đây là phần tóm tắt nhanh mà bạn có thể tham khảo khi tiếp tục:

Các câu hỏi thường gặp

Bao nhiêu thu nhập của tôi nên dành cho thế chấp của tôi? Một điểm chuẩn chung là giữ chi phí nhà ở khoảng 28% tổng thu nhập hàng tháng và tổng nợ bằng hoặc dưới 36%. Điều chỉnh dựa trên các mục tiêu tài chính khác và sự ổn định thu nhập của bạn. Để biết hướng dẫn về việc sắp xếp thanh toán của bạn với ngân sách của bạn, hãy xem Cách đặt ngân sách để mua nhà.

Tôi cần điểm tín dụng nào để mua nhà? Nhiều người cho vay thông thường tìm kiếm 620 hoặc cao hơn, và FHA có thể chấp nhận điểm thấp hơn với các yêu cầu bổ sung. Điểm cao hơn thường đủ điều kiện cho mức giá tốt hơn và chi phí tổng thể thấp hơn. Tập trung vào thanh toán đúng hạn và giảm số dư thẻ tín dụng để cải thiện hồ sơ của bạn.

Tôi nên dành bao nhiêu ngân sách cho bảo trì? Kế hoạch cho 1% -2% giá trị của ngôi nhà mỗi năm, với nhiều hơn cho nhà cũ hoặc hệ thống phức tạp. Xây dựng mới có thể có bảo trì ban đầu thấp hơn, nhưng dành quỹ cho việc thay thế và bảo trì lâu dài trong tương lai.

Tôi có thể mua với ít hoặc không có xuống thanh toán? Có. Các khoản vay VA và USDA có thể cho phép giảm 0% cho những người vay và địa điểm đủ điều kiện, và một số lựa chọn thông thường và FHA bắt đầu ở mức 3% -3,5%. Xem xét chi phí bảo hiểm thế chấp và đảm bảo bạn giữ một khoản dự phòng tiền mặt sau khi đóng cửa.

Tôi có nên trả điểm để giảm tỷ lệ của mình không? Điểm thanh toán có thể đáng giá nếu khoản tiết kiệm hàng tháng lớn hơn chi phí trả trước trong thời gian bạn dự kiến giữ khoản vay. Tính toán thời gian hòa vốn và so sánh các ưu đãi cho người cho vay, bao gồm lãi suất, điểm và tín dụng.

Chi phí đóng cửa điển hình là gì? Chi phí đóng thường dao động từ 2% đến 5% của giá mua. Các khoản phí này bao gồm phí cho vay, dịch vụ quyền sở hữu, phí ghi sổ, ký quỹ và trả trước như thuế và bảo hiểm. Xem lại Dự toán Khoản vay và Báo cáo Hoàn thành một cách cẩn thận để hiểu rõ từng mục hàng.

Xây dựng mới có phải là lựa chọn tốt cho ngôi nhà đầu tiên không? Nó có thể, đặc biệt nếu bạn đánh giá cao bảo hành, hiệu quả năng lượng và bảo trì ban đầu thấp hơn. So sánh tổng chi phí—bao gồm phí bảo hiểm lô đất, giá nâng cấp, phí HOA và ưu đãi nhà thầu xây dựng—so với nhà bán lại tương tự và xem xét danh tiếng của nhà thầu xây dựng.

Bước tiếp theo của bạn

Cho dù bạn chỉ mới bắt đầu nghiên cứu làm thế nào để mua một ngôi nhà hoặc bạn đã sẵn sàng để yêu cầu một sự chấp thuận trước cho một thế chấp, hãy nhớ rằng quá trình này có thể quản lý được khi bạn làm theo một kế hoạch rõ ràng. Sử dụng hướng dẫn từng bước này để tạo ra ngôi nhà mới đầu tiên của bạn làm bản thiết kế của bạn, xem lại danh sách kiểm tra ở trên khi bạn tiến bộ và dựa vào các chuyên gia có kinh nghiệm để được hướng dẫn. Với sự chuẩn bị chu đáo và đội ngũ phù hợp, bạn có thể chuyển từ danh sách duyệt web sang giữ chìa khóa một cách tự tin.

Khám phá thêm các hướng dẫn và mẹo

Truy cập Góc dành cho Người mua và Người bán Nhà của chúng tôi trên Thông tin chuyên sâu để xem các bài viết, cập nhật an ninh mạng, hướng dẫn từng bước và nội dung giáo dục khác về hành trình của người mua và người bán hàng.