FinCEN 关于新反洗钱规则的常见问题解答

金融犯罪执法网络 （FinCEN） 是 美国的一个局。 财政部 负责执行金融法规，包括 银行保密法 （BSA） 和其他监管职能。FinCEN 致力于通过收集和分析财务数据来打击洗钱、欺诈和其他非法金融活动。

关于 FinCEN 的更多信息

从 2026 年 3 月 1 日 开始，FinCEN 将要求 向非融资法律实体或信托报告所有住宅不动产转让 。  值得注意的是， “住宅房地产” 超越了传统的单户住宅， “非融资” 不仅包括全现金交易。

FinCEN 要求的报告必须在交割日期所在月份的最后一天或交割日期后 30 个日历日中的较晚日期之前输入、上传并提交给 FinCEN。

规则的关键亮点：

✔ 旨在防止洗钱、金融犯罪和其他非法活动
✔ 适用于全美所有县（无县豁免）
✔ 瞄准非融资转账（不仅仅是全现金交易）
✔ 引入新的合规要求，包括报告和记录保存
✔ 不合规可能导致处罚和法律诉讼

还在追赶？退房：
什么是 FinCEN 和新的反洗钱规则？

FinCEN 的地理定位令 （GTO） 自 2016 年以来一直作为临时的、特定地点的措施，要求产权公司报告高风险地区的某些房地产交易。随着时间的推移，这些订单已经扩大，涵盖了更多的地点和精炼报告标准。

新的 反洗钱 （AML） 规则，即有效的 2026 年 3 月 1 日， 不是 GTO 的延伸，它是一项永久性的 全国性 法规。与专注于特定地理区域的 GTO 不同，AML 规则要求向美国每个县的非融资法律实体或信托报告所有住宅不动产转让，以及任何转让的美元金额，包括 0 美元的礼品转让。

这一转变意味着更广泛的报告要求、涵盖交易的扩展定义以及对业务产生更大的影响。

要快速分解，请观看：
FinCEN 反洗钱规则与地理定位令有何不同？

新的反洗钱规则将对 产权保险公司和产权代理人，包括结算代理人，产生最大影响，因为他们将主要负责报告适用的交易。 房地产专业人士 还需要了解反洗钱规则，以帮助回答客户问题并满足潜在的报告要求。此外，参与房地产转让 的法律实体和信托 还需要了解反洗钱规则，因为它们可能受新的报告和合规义务的约束。

通过这些变更，将需要大量的培训和流程更新，以确保合规性并避免潜在的处罚。

FinCEN对“住宅房地产”的定义超越了传统的单户住宅。根据 FinCEN AML 规则，它包括：

• 一至四套家庭住宅
• 用于未来一到四家庭发展的空置土地
• 为一到四户家庭入住而设计的建筑物中的单元（例如，公寓或公寓）
• 合作住房公司（合作社）的股份

要快速分解，请观看：
什么是房地产的住宅转让？

FinCEN 将受让方法律实体定义为除受让方信托或个人以外的任何人。这包括以下内容，无论是国内还是国外：

• 公司
• 合作关系
• 遗产
• 关联
• 有限责任公司 （LLC）

属于报告要求的受让方法律实体类型的例外情况 包括：

• 上市公司（证券报告发行人）
• 政府机构
• 银行和信用合作社
• 货币服务业务
• 经纪自营商和金融市场公用事业
• 保险公司
• 国家许可的保险生产商
• 商品交易法注册实体
• 公用事业
• 金融市场公用事业
• 注册投资公司
• 豁免实体的子公司

要快速分解，请观看：
什么是法律实体或信托的资格？

根据 FinCEN 的说法，买方/受让人信托是一种法律安排，授予人将资产置于受托人的控制之下，以造福他人或用于特定目的。根据此规则，即使财产以受托人的名义而不是信托本身命名，信托也被视为受让人信托。

信托报告要求的例外情况 包括：

• 遗产规划信托（由个人单独或与个人配偶一起转让），该个人、该个人配偶或两者均为委托人或授予人的信托，且转让不涉及任何对价
• 证券报告发行人作为受托人
• 法定信托（取而代之的是受让人实体）
• 豁免信托的子公司

要快速分解，请观看：
什么是法律实体或信托的资格？

根据 FinCEN 的说法，非融资转账是指以下任何转账：

• 不涉及由物业担保的贷款或信贷额度，或

• 涉及受银行保密法 （BSA） 及其反洗钱计划要求及其可疑活动报告 （SAR） 义务约束的金融机构未提供的融资。

这包括：

• 全现金购买
• 零考虑或无考虑，包括礼品
• 卖方回购、多受益人贷款、私人贷款人、硬钱贷款人、贷款人不受 BSA/AML/SAR 监管的 IRA 交易。

简而言之：如果没有贷款，或者贷款人不受反洗钱规则的监管，那么它就 没有资金。

要快速分解，请观看：
什么属于非融资转账？

根据 AML 规则，某些交易必须报告给 FinCEN。对于合格交易，报告必须包括：

• 报告人（通常为产权结算代理人、保险公司或产权代理人）
• 接收财产所有权的受让人法律实体或信托，以及拥有 25% 或以上所有权权益的所有实体受益所有人
• 受让方信托接收财产所有权和与该信托受益人相关的信息
• 在转让过程中代表受让人签署的任何个人
• 转让方（通常是卖方）
• 正在转让的住宅房地产
• 有关交易本身的详细信息，包括要支付的总对价以及某些银行来源和付款详情

要快速分解，请观看：
FinCEN 反洗钱规则报告要求是什么？

报告必须在关闭后 30-60 天的窗口 期内上传并归档到 BSA 归档系统中。报告人必须在以下两个日期中的较晚日期之前提交房地产报告：

• 交割日期所在月的最后一天，或
• 交割日期后三十个日历日

根据 FinCEN AML 规则，如果您是报告人，您可以依赖他人提供的信息来报告信息或做出遵守 AML 规则所必需的决定，只要您没有理由怀疑其准确性。但是，在报告实益所有权时，该信息：

• 必须直接来自受让人或其代表
• 必须 获得书面认证

相信，但 要核实。

FinCEN 创建了一个“报告级联”。这是可能负责报告交易的人员的排名列表。从顶部开始，在交易中涉及的最高排名的个人或公司，并向下移动列表，直到个人或公司适用：

1. 在结算或结算报表上被列为结算或结算代理的个人/公司
2. 编制交割或结算报表的个人/公司
3. 提交转移文件以供记录的个人/公司
4. 承保所有者产权保险单的个人/公司
5. 支出最多资金的个人/公司
6. 提供标题状态评估的个人/公司
7. 准备契约的个人/公司，或者，如果未涉及契约，则是转让所有权的任何其他法律文书（由准备股票证书的人员共同运营）

只有一方负责：名单上 排名最高的适用 人员或公司。

要快速分解，请观看：
谁负责报告？

根据 FinCEN AML 规则， 指定协议 允许报告级联中的一方将报告责任委托给同一级联中的另一方。指定协议如下：

• 每次交易都需要单独的书面指定协议。
• 本协议转让合规责任备案。
• 只能与报告级联中的其他人签订指定协议。
• 第三方承包商仍可用于代表某人提交和报告，但不会转移责任。

除受让方实体和信托的例外情况外，AML 规则还有其他标准例外情况。以下类别的交易 无需 报告：

• 与地役权相关的转移
• 因死亡导致的转让（遗嘱、信托、合同或法律运作）
• 与离婚有关的转移
• 转移到破产地产
• 由美国法院监督的转让
• 向合格信托（即个人，单独或与个人的配偶一起）转让时不作任何对价，即当个人将其转让给该个人、该个人的配偶或两者均为委托人或授予人的信托时
• 在 1031 次交换中转给合格的中间人
• 没有报告人进行的转移

要快速分解，请观看：
FinCEN 反洗钱规则有哪些例外？

民事处罚：

• 每次违规罚款 1,394 至 108,489 美元
• 对过失违规行为的罚款 - 每次违规行为不超过 1,430 美元
• 因疏忽行为而被处以罚款 - 额外罚款高达 美元111,308
• 故意违规罚款 - 不超过交易中涉及的金额（不超过 286,184 美元）或 美元71,545
• 每天违规持续 = 单独违规
• 未能提交或提交虚假/不完整信息属于违规行为
• 此外，财政部长可提起民事诉讼，禁止违反

刑事处罚：

• 因故意违规而被处以最高 250,000 美元的罚款 和/或 5 年监禁 

有关更多信息，请访问：

处罚 | FinCEN.gov

要快速分解，请观看：
不遵守规则的处罚是什么？

如果多个法律实体或信托获得所有权权益，则必须 单独评估每个实体或信托。根据规则，报告要求适用于 每个合格受让人 。

是。FinCEN 有权审核和请求记录，以确保合规。报告人员应至少保存记录并记录合理依赖情况 五年。

打开此可打印流程图，以确定交易是否根据 FinCEN AML 规则可报告。

是的，他们可以。虽然 FinCEN AML 规则适用于“住宅房地产”，但住宅房地产的定义比现有 FinCEN GTO 报告要求下适用的传统 1-4 家庭住宅定义更为重要。具体而言，以下商业类型的交易将包括根据新的 FinCEN AML 规则被视为“住宅房地产”的财产：

1. 买方打算在空置土地上建造专为 1-4 户家庭入住而设计的结构（一个或多个）；

2. 专为 1-4 个家庭入住而设计且包含不超过 4 个单元的多户家庭物业；

3. 购买地块或细分地块的建筑商打算建造专为 1-4 个家庭入住而设计的结构；以及

4. 多用途物业，如带状商场上的公寓，只要这些公寓是为1-4个家庭入住而设计的，并且不超过4个单位。