Các câu hỏi thường gặp về Quy tắc Chống Rửa tiền Mới

Mạng lưới thực thi tội phạm tài chính (FinCEN) là một văn phòng của Hoa Kỳ. Bộ Tài chính chịu trách nhiệm thực thi các quy định tài chính, bao gồm Đạo luật Bảo mật Ngân hàng (BSA) và các chức năng quản lý khác. FinCEN hoạt động để chống rửa tiền, gian lận và các hoạt động tài chính bất hợp pháp khác bằng cách thu thập và phân tích dữ liệu tài chính.

Tìm hiểu thêm về FinCEN

Bắt đầu từ Ngày 1 tháng 3 năm 2026, FinCEN sẽ yêu cầu báo cáo cho tất cả các chuyển nhượng bất động sản nhà ở cho một pháp nhân hoặc ủy thác  không được tài trợ. Điều quan trọng cần lưu ý là 'bất động sản nhà ở' vượt ra ngoài các ngôi nhà truyền thống, một gia đình và 'không được tài trợ' không chỉ bao gồm các giao dịch bằng tiền mặt.

Các báo cáo cần thiết của FinCEN phải được nhập, tải lên và gửi cho FinCEN vào cuối ngày cuối cùng của tháng sau ngày kết thúc hoặc 30 ngày theo lịch sau ngày kết thúc.

Những điểm nổi bật chính của Quy tắc:

✔ Mục tiêu của ít nhất là ngăn chặn rửa tiền, tội phạm tài chính và các hoạt động bất hợp pháp khác
✔ Ít hơn nữa, áp dụng trên toàn quốc, trên TẤT CẢ các quận ở Hoa Kỳ (không có quận nào được miễn trừ)
✔ Mục tiêu của việc chuyển tiền không có tài chính (ngoài các giao dịch bằng tiền mặt)
✔ Ít hơn nữa: Giới thiệu các yêu cầu tuân thủ mới, bao gồm báo cáo và lưu giữ hồ sơ
✔ Việc không tuân thủ có thể dẫn đến các hình phạt và hành động pháp lý

Vẫn đang bắt kịp? Trả phòng:
FinCEN và Quy tắc chống rửa tiền mới là gì?

Các lệnh nhắm mục tiêu theo địa lý (GTO) của FinCEN đã được áp dụng từ năm 2016 là biện pháp tạm thời, cụ thể theo địa điểm yêu cầu các công ty bảo hiểm quyền sở hữu báo cáo một số giao dịch bất động sản ở các khu vực có rủi ro cao. Theo thời gian, các đơn đặt hàng này đã mở rộng, bao gồm nhiều địa điểm hơn và tinh chỉnh các tiêu chí báo cáo.

Quy tắc chống rửa tiền (AML) mới, có hiệu lực Ngày 1 tháng 3 năm 2026, không phải là một phần mở rộng của GTO, đó là một quy định vĩnh viễn, trên toàn quốc . Không giống như GTO, tập trung vào các khu vực địa lý cụ thể, quy tắc AML yêu cầu báo cáo về tất cả các giao dịch chuyển nhượng bất động sản nhà ở cho một pháp nhân hoặc ủy thác không được tài trợ, trên mọi quận ở Hoa Kỳ và cho bất kỳ số tiền chuyển khoản nào, bao gồm cả chuyển khoản quà tặng $0.

Sự thay đổi này có nghĩa là các yêu cầu báo cáo rộng hơn, định nghĩa mở rộng về các giao dịch được bảo hiểm và tác động lớn hơn đến các doanh nghiệp.

Để phân tích nhanh, hãy xem:
Quy tắc chống rửa tiền của FinCEN khác với các lệnh nhắm mục tiêu theo địa lý như thế nào?

Quy tắc Chống rửa tiền mới sẽ có tác động lớn nhất đến các công ty bảo hiểm quyền sở hữu và đại lý bảo hiểm quyền sở hữu, bao gồm cả đại lý thanh toán, vì họ chủ yếu sẽ chịu trách nhiệm báo cáo các giao dịch hiện hành. Chuyên gia bất động sản cũng sẽ cần hiểu quy tắc AML để giúp trả lời các câu hỏi của khách hàng và xử lý các yêu cầu báo cáo tiềm năng. Ngoài ra, các pháp nhân và quỹ tín thác liên quan đến việc chuyển nhượng bất động sản cũng sẽ cần phải hiểu quy tắc AML vì họ có thể phải tuân theo các nghĩa vụ báo cáo và tuân thủ mới.

Với những thay đổi này, sẽ cần phải cập nhật đáng kể về đào tạo và quy trình để đảm bảo tuân thủ và tránh các hình phạt tiềm ẩn.

Định nghĩa của FinCEN về “bất động sản nhà ở” vượt ra ngoài ngôi nhà một gia đình truyền thống. Theo quy tắc AML của FinCEN, nó bao gồm:

• Một đến bốn gia đình
• Đất trống dành cho phát triển gia đình một đến bốn trong tương lai
• Các căn hộ trong các tòa nhà được thiết kế cho một đến bốn người trong gia đình (ví dụ: chung cư hoặc căn hộ)
• Cổ phần trong một tập đoàn nhà ở hợp tác xã (co-ops)

Để phân tích nhanh, hãy xem:
Điều gì được coi là Chuyển nhượng Bất động sản Nhà ở?

FinCEN định nghĩa một thực thể pháp lý bên nhận chuyển nhượng là bất kỳ người nào khác ngoài một quỹ tín thác hoặc một cá nhân bên nhận chuyển nhượng. Điều đó bao gồm những điều sau đây, cho dù trong nước hay nước ngoài:

• Tập đoàn
• Quan hệ đối tác
• Bất động sản
• Liên kết
• Công ty trách nhiệm hữu hạn (LLC)

Các trường hợp ngoại lệ đối với các loại pháp nhân của bên nhận chuyển nhượng thuộc yêu cầu báo cáo bao gồm:

• Công ty đại chúng (công ty phát hành báo cáo chứng khoán)
• Cơ quan chính phủ
• Ngân hàng và các tổ chức tín dụng
• Các doanh nghiệp dịch vụ tiền tệ
• Nhà môi giới-đại lý và tiện ích thị trường tài chính
• Công ty bảo hiểm
• Các nhà sản xuất bảo hiểm được tiểu bang cấp phép
• Các tổ chức đã đăng ký theo Đạo luật Trao đổi Hàng hóa
• Tiện ích công cộng
• Thị trường tài chính tiện ích
• Công ty đầu tư đã đăng ký
• Công ty con của các tổ chức được miễn trừ

Để phân tích nhanh, hãy xem:
Điều gì Đủ điều kiện là một Pháp nhân hoặc một Quỹ tín thác?

Theo FinCEN, ủy thác của người mua / người nhận chuyển nhượng là một thỏa thuận pháp lý trong đó người chuyển nhượng đặt tài sản dưới sự kiểm soát của người ủy thác vì lợi ích của người khác hoặc cho một mục đích cụ thể. Theo quy tắc này, một ủy thác được coi là ủy thác của người nhận chuyển nhượng ngay cả khi tài sản có tiêu đề dưới tên của người được ủy thác thay vì chính ủy thác.

Các trường hợp ngoại lệ đối với yêu cầu báo cáo đối với quỹ tín thác bao gồm:

• Quỹ ủy thác lập kế hoạch di sản trong đó việc chuyển giao được thực hiện bởi một cá nhân, một mình hoặc với vợ/chồng của cá nhân đó, với quỹ ủy thác mà cá nhân đó, vợ/chồng của cá nhân đó, hoặc cả hai đều là (những) người định cư hoặc (những) người chuyển nhượng và trong trường hợp việc chuyển giao không liên quan đến bất kỳ sự cân nhắc nào
• Tổ chức phát hành báo cáo chứng khoán đóng vai trò là người được ủy thác
• Tín thác theo luật định (được xử lý như các thực thể bên nhận chuyển nhượng)
• Các công ty con của các quỹ tín thác được miễn trừ

Để phân tích nhanh, hãy xem:
Điều gì Đủ điều kiện là một Pháp nhân hoặc một Quỹ tín thác?

Theo FinCEN, chuyển khoản không được tài trợ là bất kỳ chuyển khoản nào:

• Không liên quan đến một khoản vay hoặc hạn mức tín dụng được bảo đảm bằng tài sản, hoặc

• Liên quan đến các khoản tài trợ không được cung cấp bởi một tổ chức tài chính tuân theo Đạo luật Bảo mật Ngân hàng (BSA) và các yêu cầu của chương trình Chống rửa tiền cũng như nghĩa vụ Báo cáo Hoạt động Đáng ngờ (SAR).

Điều này bao gồm:

• Mua hoàn toàn bằng tiền mặt
• Không cần cân nhắc hoặc không cần cân nhắc, bao gồm cả quà tặng
• Lợi nhuận từ người bán, cho vay nhiều người thụ hưởng, cho vay tư nhân, người cho vay tiền cứng, giao dịch IRA trong đó người cho vay không được BSA/AML/SAR quy định.

Tóm lại: Nếu không có khoản vay hoặc bên cho vay không được quy định theo các quy tắc AML, khoản vay đó sẽ không được tài trợ.

Để phân tích nhanh, hãy xem:
Điều gì đủ điều kiện là Chuyển tiền Không tài trợ?

Theo quy tắc AML, một số giao dịch nhất định phải được báo cáo cho FinCEN. Đối với các giao dịch đủ điều kiện, báo cáo phải bao gồm:

• Người báo cáo (thường là đại lý giải quyết quyền sở hữu, công ty bảo hiểm hoặc đại lý quyền sở hữu)
• Pháp nhân bên nhận chuyển nhượng hoặc quỹ tín thác nhận quyền sở hữu tài sản và tất cả các chủ sở hữu hưởng lợi của tổ chức có từ 25% trở lên
• Người nhận chuyển nhượng ủy thác nhận quyền sở hữu tài sản và thông tin liên quan đến những người thụ hưởng của ủy thác đó
• Bất kỳ cá nhân nào ký thay mặt cho người nhận chuyển nhượng trong quá trình chuyển nhượng
• Người chuyển nhượng (thường là người bán)
• Bất động sản nhà ở đang được chuyển nhượng
• Thông tin chi tiết về giao dịch bao gồm tổng số tiền được xem xét đang được thanh toán và một số chi tiết về nguồn ngân hàng và thanh toán

Để phân tích nhanh, hãy xem:
Các yêu cầu báo cáo quy tắc chống rửa tiền của FinCEN là gì?

Các báo cáo phải được tải lên và nộp trong hệ thống nộp hồ sơ BSA trong vòng 30-60 ngày sau khi đóng cửa. Người báo cáo phải nộp Báo cáo bất động sản vào ngày sau trong hai ngày sau:

• Ngày cuối cùng của tháng sau tháng diễn ra ngày đóng cửa, hoặc
• Ba mươi ngày theo lịch sau ngày kết thúc

Theo quy tắc AML của FinCEN, nếu bạn là người báo cáo, bạn có thể dựa vào thông tin do người khác cung cấp cho mục đích báo cáo thông tin hoặc đưa ra quyết định cần thiết để tuân thủ quy tắc AML, miễn là bạn không có lý do gì để nghi ngờ tính chính xác của thông tin đó. Tuy nhiên, khi báo cáo quyền thụ hưởng, thông tin đó:

• Phải đến trực tiếp từ người nhận chuyển nhượng hoặc đại diện của họ
• Phải được chứng nhận bằng văn bản

Tin tưởng, nhưng kiểm chứng.

FinCEN đã tạo ra một “Báo cáo Cascade”. Đây là danh sách được xếp hạng gồm những người có thể chịu trách nhiệm báo cáo giao dịch. Bắt đầu từ đầu, với cá nhân hoặc công ty có thứ hạng cao nhất tham gia vào giao dịch và chuyển xuống danh sách cho đến khi một cá nhân hoặc công ty áp dụng:

1. Cá nhân/công ty được liệt kê là đại lý kết thúc hoặc thanh toán trên báo cáo kết thúc hoặc thanh toán
2. Cá nhân/công ty lập báo cáo kết thúc hoặc thanh toán
3. Người/công ty nộp chứng từ chuyển tiền để ghi lại
4. Cá nhân/công ty bảo lãnh hợp đồng bảo hiểm quyền sở hữu của chủ sở hữu
5. Người/công ty giải ngân số tiền lớn nhất
6. Cá nhân/công ty đưa ra đánh giá về tình trạng của chức danh
7. Người/công ty chuẩn bị chứng thư hoặc, nếu không có chứng thư nào liên quan, bất kỳ công cụ pháp lý nào khác chuyển quyền sở hữu (trong hợp tác với người chuẩn bị chứng thư)

Chỉ có một bên chịu trách nhiệm: người hoặc công ty áp dụng xếp hạng cao nhất trong danh sách này.

Để phân tích nhanh, hãy xem:
Ai Chịu Trách Nhiệm Báo Cáo?

Theo quy tắc AML của FinCEN, Thỏa thuận Chỉ định cho phép một bên trong quá trình báo cáo ủy thác trách nhiệm báo cáo cho một bên khác trong cùng tầng. Thỏa thuận chỉ định như sau:

• Cần có thỏa thuận chỉ định bằng văn bản riêng biệt cho mỗi giao dịch.
• Thỏa thuận này chuyển trách nhiệm pháp lý tuân thủ để nộp đơn.
• Chỉ được ký kết thỏa thuận chỉ định đối với người khác trong chuỗi báo cáo.
• Nhà thầu bên thứ 3 vẫn có thể được sử dụng để nộp hồ sơ và báo cáo thay mặt cho ai đó nhưng không có chuyển giao trách nhiệm pháp lý.

Ngoài các ngoại lệ đối với các tổ chức và quỹ tín thác của bên nhận chuyển nhượng, còn có các ngoại lệ tiêu chuẩn khác đối với quy tắc AML. Các giao dịch thuộc các danh mục sau đây được miễn báo cáo:

• Chuyển giao liên quan đến quyền địa dịch
• Chuyển giao do tử vong (theo di chúc, ủy thác, hợp đồng hoặc hoạt động của pháp luật)
• Chuyển liên quan đến ly hôn
• Chuyển sang bất động sản phá sản
• Chuyển giao được giám sát bởi tòa án ở Hoa Kỳ.
• Chuyển giao không được xem xét khi được chuyển sang một quỹ ủy thác đủ điều kiện, tức là khi một cá nhân, một mình hoặc với vợ/chồng của cá nhân, chuyển sang một quỹ ủy thác mà cá nhân đó, vợ/chồng của cá nhân đó, hoặc cả hai đều là (các) người chuyển nhượng hoặc (các) người chuyển nhượng tài sản
• Chuyển giao cho một bên trung gian đủ điều kiện trong một lần trao đổi 1031
• Chuyển giao mà không có người báo cáo

Để phân tích nhanh, hãy xem:
Các trường hợp ngoại lệ đối với Quy tắc chống rửa tiền của FinCEN là gì?

Phạt dân sự:

• Tiền phạt từ $1.394 đến $108.489 cho mỗi vi phạm
• Phạt tiền do vi phạm cẩu thả - không quá 1.430 đô la cho mỗi vi phạm
• Phạt tiền đối với hình thức hoạt động cẩu thả - phạt tiền bổ sung lên đến $111.308
• Phạt tiền do cố ý vi phạm - không nhiều hơn số tiền lớn hơn trong số tiền liên quan đến giao dịch (không vượt quá $286.184) hoặc $71.545
• Mỗi ngày một vi phạm tiếp tục = một vi phạm riêng biệt
• Không gửi hoặc nộp thông tin sai/không đầy đủ là vi phạm
• Ngoài ra, Bộ trưởng Bộ Tài chính có thể khởi kiện dân sự để ngăn chặn vi phạm

Phạt hình sự:

• Lên đến $250.000 tiền phạt và/hoặc 5 năm tù vì cố ý không tuân thủ

Để biết thêm thông tin, hãy truy cập:

Hình phạt | FinCEN.gov

Để phân tích nhanh, hãy xem:
Các hình phạt cho việc không tuân thủ quy tắc là gì?

Nếu nhiều pháp nhân hoặc quỹ tín thác đang nhận được lợi ích sở hữu, mỗi người phải được đánh giá riêng. Yêu cầu báo cáo áp dụng cho mỗi bên nhận chuyển nhượng đủ điều kiện theo quy định.

Có. FinCEN có thẩm quyền kiểm toán và yêu cầu hồ sơ để đảm bảo tuân thủ. Người báo cáo phải duy trì hồ sơ và ghi lại sự phụ thuộc hợp lý trong ít nhất năm năm.

Mở lưu đồ có thể in này để xác định xem một giao dịch có thể báo cáo theo quy tắc AML FinCEN hay không.

Có, họ có thể. Mặc dù Quy tắc AML FinCEN áp dụng cho “bất động sản nhà ở”, nhưng định nghĩa về bất động sản nhà ở nhiều hơn định nghĩa về nơi cư trú truyền thống 1-4 được áp dụng theo các yêu cầu báo cáo FinCEN GTO hiện có. Cụ thể, các giao dịch thương mại sau đây sẽ bao gồm tài sản được coi là “bất động sản nhà ở” cho mục đích báo cáo theo Quy định AML mới của FinCEN:

1. Đất trống mà người mua dự định xây dựng (các) cấu trúc được thiết kế cho 1-4 gia đình ở;

2. Các tài sản nhiều gia đình được thiết kế cho 1-4 gia đình và chứa không quá 4 căn;

3. Nhà thầu mua lô hoặc lô nhỏ có ý định xây dựng các công trình được thiết kế cho 1-4 hộ gia đình; và

4. Các bất động sản đa dụng như căn hộ trên một trung tâm thương mại miễn là những căn hộ đó được thiết kế cho 1-4 người trong gia đình và không quá 4 căn hộ.